知識ゼロから始める不動産投資 空室リスクについて①

　　　

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
今回は所有不動産に借主がいない状態、いわゆる空室リスクについてのお話しです。
 

 

【空室リスクは切っても切れない】

 

空室リスクは不動産投資をする上で切っても切れないリスクです。

所有物件が空室になると当然その物件からの家賃収入はゼロになります。

でも家賃収入が無くても、税金の支払いや借入金の返済などの支出は必ず発生します。

どんなに利回りが良い物件で年間数百万の家賃収入を見込んでいても、肝心の物件が空

 

室だと絵にかいた餅ですね。場合によっては収支が赤字になってしまうこともあるた

 

め、空室リスクを想定した投資計画を立てる必要があります。

 

 

 

【ネットや広告の利回りは常に満室状態を想定】

 

ネットや広告に載る物件の利回りはほぼ全て満室を想定したものです。

　　　　　　　　　　　　　(現状既に空室があっても「満室時利回り」として書いてあります。)

でも永久的に満室状態の物件なんてまずありません。例えば築30年の所有物件の隣に、

 

同じ家賃の新築物件が建ったら入居者さんが移ってしまう事は想像できますよね。

隣に新築が建たなくても、大学の卒業、仕事の異動、家族が増えたなどの理由で部屋が

 

空室になってしまうケースは往々にあります。つまりずっと満室状態を想定したネット

 

や広告の数字を鵜呑みにするのは非現実的という訳です。

 

 

 

【投資計画には空室リスク想定が必要】

 

ネットや広告の利回りが常時満室状態の数字である以上、投資計画を立てる際の空室リ

 

スクは自分で想定しなければなりません。

ただ問題は何％に設定するかです。ここはケースバイケース過ぎるのでお答えできませ

 

ん。というか答えはありません。例えば学生マンション(大学)を所有している場合、

 

一般的に4年生は春になると卒業と共に退室します。4年生が卒業(退室)しても学校には

 

新1年生が入学するため数字上、同程度の需要はあるはずです。でももし退室があった

 

部屋に借り手がつかなかった場合どうなるでしょうか。来年の春まで1年間空室状態の

 

可能性が出てきますね。ではこの場合空室リスクは何％か？というと非常に難しいです

 

よね。(もちろん常時満室想定は危険なため、ある程度のリスク％は見込みとして入れな

 

ければなりません。)

 

 

 

【ゼロにはできないが対策はできる】

 

性質上空室リスクをゼロにすることはできません。

ですがリスクを小さくすることはできます。

次回はその方法についてお話します。尚、空室リスクをどう見込むかについて気になっ

 

た方は「私の場合はこう考える」というお話はできますので、Facebookなどで質問し

 

てみてくださいね。

 

寺前