知識ゼロから始める不動産投資 利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ある
こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
前回は不動産投資をするならまず利回りから考えるというお話しでした。
計算式は(利回り＝年間家賃収入÷物件価格)でしたね。
今回はこの利回りには２種類あるというお話です。
【表面利回りと実質利回り】
利回りには表面利回りと実質利回りの２種類があります
【表面利回り】＝税金や諸経費など無視した利回り⇒ざっくり収益力を捉えるのに使う
【実質利回り】＝税金や諸経費など考慮した利回り⇒より現実に即した数字算出に使う
チラシやネット上に並ぶ物件はほぼ全て【表面利回り】が記載されています。
理由は色々ありますが表面利回りの方が数字が大きく見栄えがいい！という部分が大き
いです。
【計算式】
計算式は次の通りです
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り＝(年間家賃収入－年間諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸費用)×100
違いは家賃収入から引かれる年間諸経費と物件価格に加算される購入時の諸費用ですね
【年間諸経費と購入時の諸費用】
・諸経費とは物件を所有する上で出ていくお金です。
例えば税金(固定資産税、所得税)や建物の修繕、管理費、借入の返済などがあります。
これらは物件を所有している限りに支払い続けるお金です。これを1年分まとめたもの
が年間諸経費です。
・購入時の諸費用とは物件を購入する際に土地、建物価格以外にかかる諸費用です。
例えば不動産会社への手数料、税金(不動産取得税、登録免許税)などがあります。
大切なのはこの経費と費用は実際に不動産投資を行うと必ず発生するお金だということ
です。
【実際に計算してみましょう】
物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合
(※今回は月々の借入返済は含めていません)
表面利回り⇒300万÷3000万×100=10％
実質利回り⇒(300万－60万)÷(3000万＋300万)＝7.27％
となります。表面利回りより実質利回りの方が％の数字が小さくなりますね。
【まとめ】
・利回りには表面利回りと実質利回りがあること
・表面利回りより実質利回りがより現実に即した数字であること
・年間諸経費と購入時の諸費用は必ず必要なお金であること
・表面利回りに比べ実質利回りの方がより現実に近い数字となり％が小さくなること。
・ネットやチラシに記載されている利回りはほぼ全て表面利回りということ
・その理由の一つは「数字の見栄えを良くするため」ということ
今回は、利回りには表面利回りと実質利回りがあるという話をしました。
ネットやチラシには表面利回りばかり記載されていることは大きなポイントですので
是非覚えておいてください。
寺前
