知識ゼロから始める不動産投資 新耐震基準と旧耐震基準

         

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

今回は新耐震基準と旧耐震基準のお話しです。

 

 

 

【新耐震基準と旧耐震基準】

新耐震基準、旧耐震基準という言葉をご存知ですか？

大型の地震がある度にメディアで取り上げられるため「名前くらい知っているよ」とい

 

う方も多いかと思います。

この耐震基準は不動産投資を検討する上で判断基準の1つとなるため「知らない」とい

 

う方は是非この機会に覚えてくださいね。

 

 

 

【耐震基準って何？】

 

耐震基準とは、建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震

能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準である。Wikipedia参照

簡単に言うと国が定めた建物が地震に耐える能力基準のことです。建設会社さんが建物

 

を建てる際、「こんな建物を建てますけど許可をもらえますか？」というお伺いを行政

 

に出します。(このお伺いの事を建築確認申請と呼びます)。このお伺いに対して行政側

 

が許可を出す、出さない、の判断基準としているのがこの耐震基準です。

 

 

 

【厳しくなる耐震基準】

この耐震基準は定期的に見直されており、徐々に厳しくなってきています。

同じ規格の建物であれば旧耐震よりも新耐震基準に適合している建物の方がより厳しい

 

基準をクリアしているため、地震に対する能力が高い事になります。

 

 

 

【旧耐震と新耐震はどこで分かれるか】

旧耐震基準から新耐震基準に変わったのは1981年6月1日です。勿論1981年以降も定期

 

的に耐震基準は見直されているため、1981年以降の建物＝最新の耐震基準という訳では

 

ありませんが、一般的に旧耐震、新耐震といえばこの1981年6月1日以降かどうかの事を

 

指します。

 

 

 

【投資をするならもう少し詳しく】

1981年6月1日以降は新耐震基準です。

では1981年6月2日に完成(竣工)した建物は新耐震基準かと言うと実はそうではありませ

 

ん。

この【1981年6月1日】という日付は建物が完成(竣工)した日ではないのです。

ではいつなのか。正しくは【行政が建築確認申請を受理した日】です。つまり「こんな

 

建物を建てますが許可をもらえますか？」という紙に行政がＯＫのハンコを押した日を

 

さします。このＯＫを出した日が1981年6月1日以後かどうかが旧耐震基準と新耐震基準

 

の分け目となるのです。

 

 

 

【細かいけれど重要なこと】

たま～にですが、この辺りをよく知らない不動産屋さんもいます。そういった方は「こ

 

の建物は1981年の7月に建った(竣工した)ので新耐震基準ですよ～」と言ったりしま

 

す。この言葉は本当でしょうか。

 

物にもよりますが、建物の建築には数カ月かかるものもあります。この不動産屋さんが

 

言う1981年7月に建った建物が建設に3ヵ月かかったとします。すると建物を建てる申請

 

(建築確認申請)が出されたのは少なくとも1981年4月以前(7月－3ヶ月)という事になりま

 

す。新耐震基準は1981年6月1日以降に申請が出されている必要があるため、この建物は

 

本当は旧耐震基準であることが分かります。

不動産は高額な買い物です。新耐震基準の建物だと思って買ったら本当は旧耐震だっ

 

た。というのは笑えない話です。

 

 

【まとめ】

今回は旧耐震基準と新耐震基準についてお話しました。

 

この旧耐震と新耐震を分ける基準は分かりにくい部分もありますが、地震大国と呼ばれ

 

る日本で不動産投資をするなら重要な部分ですのでこの機会に是非覚えてください。

因みに旧耐震基準の物件はダメなのか？と思われる方も多いですが、一概にそうとも限

 

りません。先の大地震でも倒壊しなかった旧耐震の建物はたくさんあります。

倒壊しなかった理由は建物の構造や地盤の固さなどがありますが、この辺りについては

 

また追々お話できればと思います。

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 利回り計算でよくある誤解

          

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回利回りには【表面利回り】と【実質利回り】の２種類あるというお話をしました。

lifefinance.hatenablog.com

記事を書いた後、知人と夕食をしていたところ「表面利回りと実質利回りってたった数

 

パーセントしか変わらないんだな、、、」という言葉が出ました。

これはマズいな、と思ったため今回は利回りについてよくある誤解のお話をします。

 

 

【表面利回りと実質利回りの％差】

前回説明した通り表面利回りと実質利回りは％に差が出ます。

理由は表面利回りと異なり実質利回りには【年間諸経費】と【年間諸費用】が式に加わ

 

るためです。復習ですが、計算式は以下の通りです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り＝(年間家賃収入－年間諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸費用)×100

 

 

【差はどの程度か】

 

表面利回りと実質利回りの％差はケースバイケースです。が、実質利回りが表面利回り

 

を上回ることはありません。前回の事例を引用します。

物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合

 

表面利回り⇒300万÷3000万×100=10％

実質利回り⇒(300万－60万)÷(3000万＋300万)＝7.27％

この場合表面利回りと実質利回りの差は2.73％ですね。

 

 

【よくある誤解】

上記の2.73％という数字を聞いて次の様に考える方がいます。

「利回り差が2.73％なんだろ？年間家賃収入が300万だから、300万の2.73％分が差額に

 

なるわけだ⇒300万×0.0273＝81,900円/年の差か、300万も入るんだから大して変わらな

 

いな、、、」という感じです。

これ、完全に間違いです。

 

 

【何に対する利回りだったか】

利回りは何に対する％でしたでしょうか。【年間の家賃収入】ですか？違います。

【物件価格】に対する利回りです。上記の例で計算すると

物件価格3,000万×0.0273＝819,000円/年になります。8万と80万、1桁変わります。

「大して変わらない、、」ということは決してないです。致命的に違います。

 

 

【だから利回りが大切】

利回りが数％変わると数十万、数百万の数字が変わります。

慣れないうちは数％の差が実際どの程度の金額差になるのか感覚的に分かりにくいで

 

す。ですが、利回りは不動産投資計画を立てる上で非常に重要な指数です。計算式やそ

 

の数字の重要性をしっかりと認識し、よりよい投資計画を立ててくださいね！

 

【今回のまとめ】

 

※利回りとは物件価格に対する％であり、年間家賃収入に対する数字ではない。

 

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ある

　　　   

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回は不動産投資をするならまず利回りから考えるというお話しでした。

lifefinance.hatenablog.com

計算式は(利回り＝年間家賃収入÷物件価格)でしたね。

 

今回はこの利回りには２種類あるというお話です。

 

 

【表面利回りと実質利回り】

利回りには表面利回りと実質利回りの２種類があります

【表面利回り】＝税金や諸経費など無視した利回り⇒ざっくり収益力を捉えるのに使う

【実質利回り】＝税金や諸経費など考慮した利回り⇒より現実に即した数字算出に使う

 

チラシやネット上に並ぶ物件はほぼ全て【表面利回り】が記載されています。

理由は色々ありますが表面利回りの方が数字が大きく見栄えがいい！という部分が大き

 

いです。

 

 

【計算式】

計算式は次の通りです

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り＝(年間家賃収入－年間諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸費用)×100

違いは家賃収入から引かれる年間諸経費と物件価格に加算される購入時の諸費用ですね

 

 

【年間諸経費と購入時の諸費用】

・諸経費とは物件を所有する上で出ていくお金です。

例えば税金(固定資産税、所得税)や建物の修繕、管理費、借入の返済などがあります。

これらは物件を所有している限りに支払い続けるお金です。これを1年分まとめたもの

 

が年間諸経費です。

 

・購入時の諸費用とは物件を購入する際に土地、建物価格以外にかかる諸費用です。

 

例えば不動産会社への手数料、税金(不動産取得税、登録免許税)などがあります。

 

大切なのはこの経費と費用は実際に不動産投資を行うと必ず発生するお金だということ

 

です。

 

【実際に計算してみましょう】

物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(※今回は月々の借入返済は含めていません)

表面利回り⇒300万÷3000万×100=10％

実質利回り⇒(300万－60万)÷(3000万＋300万)＝7.27％

となります。表面利回りより実質利回りの方が％の数字が小さくなりますね。

 

 

【まとめ】

・利回りには表面利回りと実質利回りがあること

 

・表面利回りより実質利回りがより現実に即した数字であること

 

・年間諸経費と購入時の諸費用は必ず必要なお金であること

・表面利回りに比べ実質利回りの方がより現実に近い数字となり％が小さくなること。

・ネットやチラシに記載されている利回りはほぼ全て表面利回りということ

・その理由の一つは「数字の見栄えを良くするため」ということ

 

 

今回は、利回りには表面利回りと実質利回りがあるという話をしました。

ネットやチラシには表面利回りばかり記載されていることは大きなポイントですので

 

是非覚えておいてください。

 

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 まず利回りを考える

　　　

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。 

 

前回は不動産投資をする際、物件の購入資金は銀行から借りるのが一般的であるとお話

 

しました。当然お金を借りての投資のため相応のリスクが伴います。そのため計画的な

 

投資が求められるわけです。

ではまず何から考えればいいのでしょうか。今回はこの部分をお話ししていきます。

 

 

 

【まず何から考える？】

まず、最初に考えるのは利回りです。

物件の広告など見るとどうしても物件価格や、年間の家賃収入に目が行きがちです。

 

『年間家賃収入５００万！』など書いてあると、いろいろ楽しそうなイメージが湧いて

 

きそうなものですが、大切なのはそこではありません。

要は投入した資金に対して、毎年いくらお金が返ってくるのかが重要なポイントです。

 

 

 

【利回りはどうやって計算する？】

利回りの計算式は次の通りです。

(利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100)

例えば年間家賃収入が300万。物件価格が3000万の物件があるとします。

この物件の利回りは年間家賃収入300万÷物件価格3000万×100で10％です。

利回りが10％ということは10年で3000万の物件価格が回収できるという話です。

もし年間家賃収入が半分の150万なら利回りは５％で回収に20年

逆に年間家賃収入が2倍の600万なら利回りは20％で回収は5年となるわけです。

それぞれの回収年数を短いと考えるか長いと考えるかは人それぞれですが、銀行から借

 

り入れをしている人は毎月の返済があるため、リミットがあります。

 

 

 

【借り入れで物件購入した人のリミット】

 

例えば年間100万円の家賃収入、物件3000万円の場合、利回りは3.3%です。

投資分を回収するには約30年かかります。

ただ銀行から借り入れをした場合、当然毎月の返済が発生します。

例えば3000万の内500万を自己資金、残り2500万を銀行から借り入れ、20年で2500万

 

を返済しなければならないとします。すると利息を無視しても毎月10万4000円は返済す

 

る必要があります(2500万÷20年÷12ヵ月)。これに対し毎月の家賃収入は8万3000円

 

(10０万÷12ヵ月)。つまり返済が終了する20年間は毎月赤字という訳です。

これは利息やその他経費もろもろ全部無視した場合の数字ですので、現実だとさらに悪

 

化します。

私なら毎月赤字(持ち出し)が発生する物件は買いません。

 

少なくとも月々の返済金額＜月々の家賃収入金額であることが最低条件(リミット)で

 

す。

 

 

 

【まず利回りを考える】

不動産投資に限りませんが、投資において利回りは非常に重要な指標です。

投下資金に対してどの程度の見返り(利回り)があるのか。投資計画を立てるならまず利

 

回りについて知っておく必要があります。

 

次回は、この利回りには2種類あるというお話をします。

 

 

 

【一言メモ】

事例で出した利回り3.3％の物件。毎月の赤字が続くため『私』は買わないと話しまし

 

たが、条件によってはこういった物件を選んで買う人もいます。どんな人でしょうか。

 

興味があれば質問してみてくださいね。

 

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 不動産を購入、お金はどうするのか

           

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
今回は投資用の不動産を購入する際、お金はどうするのかというお話です。

 

【お金の問題】

不動産投資に興味を持った人が最初にぶつかるのがお金の問題です。
基本的に不動産は１０００万単位の代物です。マンションの一室だけでもこのくらいするため、マンション１棟(建物丸ごと)購入しようと思うと億単位になります。

 

 

【誰が買うの？】

 

千万や億単位の数字を見て『自分とは関係ないな』『どこの金持ちが買うんだろう』と考える人は多いです。
では現実はどうかと言うと、投資用不動産を買っているのは実はサラリーマンの方が非常に多いのです。それも平均年収くらいの人です。
(平均年収参照⇒http://heikinnenshu.jp/country/japan.html)

 

 

【なぜ買える？お金はどうしている？】

何故買えるのでしょうか、何十年も貯金していたから？
もちろん貯金したお金で一括購入する人もいるかもしれません。
でもそれは少数派です。
では大多数の人は不動産を購入する際、お金はどうしているのか？
答えは『銀行から借りる』です。
え？借金するの？怖い、、、と思われた方。その感情は普通です。
何も考えず無計画に借金して不動産を買うと悲惨な末路が待っています。

と言っても、そもそも無計画だと基本的に銀行はお金を貸してくれませんのでご安心？ください(笑)。
では計画的とはどういうことなのか、何を考えればいいのか、次回はこの部分をお話しします。
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 大家さんには２タイプある あなたはどちらを目指しますか？

　

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回は不動産投資には２種類あることをお伝えしました。

今回は投資家自身、大家さんにもタイプが２つあるというお話です。

【大家さんには２タイプある】

・自主管理タイプ＝物件管理は自分自身で積極的に行う

・管理委託タイプ＝物件管理は管理会社に任せる

【そもそも管理とは？】

・テナント(入居者)探し・家賃交渉・入退去手続き・設備トラブル対応・入居者、近隣からのクレーム対応・修繕手配・建物清掃・簡易メンテナンスなどなど。

【それぞれのタイプからよく聞くお話】

自主管理タイプ

１⇒自分で直接管理するため、管理料など経費を抑えられる、やりがいを感じる

２⇒自分で直接状況把握できるため安心(ノウハウも身につく)

３⇒入居者と直接関わることが多いため濃い人間関係を期待できる

４⇒直接関わっているためトラブルなどの芽が小さい内に解決できる

管理委託タイプ

１⇒管理会社が管理するため、時間の余裕や安心を感じる

２⇒プロに任せられるので安心(24時間365日対応してくれる)

３⇒入居者と直接関わることが少ないため煩わしい人間関係を回避できる

４⇒直接関わっていないがトラブルが起きても管理会社が解決してくれる

【メリットというよりは合う合わないの問題】

それぞれの１～４は対応しています。話を比べてみるとメリットデメリットというよりは、人間関係や不動産との関わり方の合う合わないの部分が大きい事がわかります。

例えば濃い人間関係を苦手とするタイプにとって対人トラブルなどある自主管理は苦痛でしょうし、物事を直接自分の管理下に置きたいタイプにとっては管理を他人に丸投げするのは心配でしょう。

【自分が目指すタイプに合った投資戦略が必要】

どちらのタイプを目指すかは自由ですが、例えば管理会社に依頼したいと考えていても、資金繰りに余裕がないと自主管理をせざる得なくなる場合があります。反対に自主管理がしたくとも物件が遠方にあり過ぎると物理的に無理な場合もあるでしょう。これらは物件を購入してからの修正は難しいです。特に物件との距離などは自分が引っ越しでもしないと解決できません。

となると、物件を購入する前の時点、つまり投資戦略を考える時点で自分はどちらのタイプの大家さんを目指すのか決めておく必要があります。

【まとめ】

 大家さんには自主管理と管理委託の２タイプある。

それぞれ自分の性格に合う合わないの部分が大きい。

自分に合った選択をするためには投資戦略を考える時点で決めて必要がある。

【最後に】

どちらを選べばいいか分からない場合は先輩大家さんの実際の体験談を聞いてみましょう。大家さんが集うコミュニティーは全国各所にあるのでハードルはそれほど高くありません。また自分の特徴、特性、強み弱みなどを知っておくことも有効です。自己分析ツールは色々あります。ウェルスダイナミクスやストレングスファインダーなども面白いツールです。気になった方は一度検索してみてください。

自分の目指す大家さんに自分に合った方法でなれるよう全力で応援しています。

寺前

富の蛇口を２つ作ること

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

 今回は『富の蛇口を２つ作ること』についてお話します。【富の蛇口＝収入源のことです】

【２つの蛇口とは？】

給与収入や事業収入を１つ目の蛇口(収入源)と考え、これとは別にもう１つ蛇口を持つことを指します。仕事を２つ掛け持ちしたり、投資による収入をイメージしてもらえるといいかと思います。例えば・書籍出版、不動産投資、株式投資、せどり、投資信託、ＦＸなどがあります。

【２つ目の蛇口を作るメリット】

①全体収入が増える

②片方の仕事がアウトになった場合にもう片方がセーフティネットとなる

①は単純に足し算ですね。②については、例えば会社の倒産や解雇により収入が断ち切れた時、いきなり収入ゼロにはならず、もう一方の収入で生活を維持したり、立て直しを図ることができるということです。②のメリットについては収入源が１つだけだと得られにくい部分ですね。

【蛇口(収入源)には２種類ある】

【Ａ】自分自身がメインプレイヤーとして働く仕事(収入)

【Ｂ】メインは他に任し自分は管理者として働く仕事(収入)

【Ａ】⇒自分がメインプレイヤー、つまり自分が最前線で直接関わるタイプの仕事を２つこなしている状態です。例えばオーナー兼料理長として飲食業の会社を２社経営している。日中は勤め先の仕事、夜はコンビニでアルバイトをしている。といった具合です。

【Ｂ】⇒管理やメンテナンスは自分だが、お金を稼ぐ主体(メインプレイヤー)は別にあり自分は間接的にかかわるタイプの仕事です。(この場合所有している不動産や株式が主体となる)。例えばオーナー兼料理長として飲食業の会社を１社経営、加えて賃貸不動産をから収入を得ている。日中は勤め先の仕事をし、定期的に株の配当金や優待商品を得ている。といった具合です。

【【Ａ】と【Ｂ】のメリット】

【Ａのメリット】⇒例えば自分がやりたい仕事が２分野ある場合両立させられる。自分がメインプレイヤーとして取舵ができるため仕事の強弱のコントロールもつけやすく、それぞれの相乗効果も期待できる。仕事(収入)と自分が直結しているため、頑張れば頑張るだけ結果にも反映されやすい。

【Ｂのメリット】⇒自分がメインプレイヤーでないため、Ａに比べ割かれる時間が少ない。時間を確保しやすい。収入が自分の健康、精神状態の不調からの影響を受けにくい。仮に本人がダウンしてしまっても、半自動的に収入を確保できるため安心感が得られる。経済リスクがある行動時に経済基盤として機能する。

 【【Ａ】と【Ｂ】の注意点】

【Ａの注意点】⇒自分がメインプレイやーのため、自身の健康や精神状態が良くも悪くも仕事(収入)に直接影響を与える。つまり好調の時は結果も比例して良くなるが、逆に自分が不調になった場合には結果も比例して悪くなってしまう。仮に本人がダウンしてしまった場合、仕事も回らなくなるためセーフティーネットとしての機能が働かない。(ただしチーム作りなどにより、ある程度仕事が自動化できれいれば解決できる)

【Ｂの注意点】⇒自分の状態と収入の関係が間接的(管理やメンテナンス)であるため、不調時の影響は少ないがその分、自身の努力によるプラスの影響も反映されにくい。Ａに比べＢの収入源は選択の幅が狭まるため、やりたい事、得意なことを選べない可能性がある。(ただし、得意な人に依頼することができれば解決できる)

【【Ａ】【Ｂ】はライフプランに合わせて選択できる】

上記の通りＡとＢに優劣はなく要は戦略の違いです。拡大と発展を重視する方はＡの方が、堅実と安全を重視する方はＢの方が向いていると言えます。ご自身のライフプランに合った戦略はどちらでしょうか。

因みに私はＢの戦略をとり、不動産投資を実行中です。理由は２つあり、１つ目は今後の挑戦に対するリスクヘッジのため。２つ目は単純に不動産が好きなためです。

【まとめ】

・２つ蛇口(収入源)を作ること

・その蛇口(収入源)には２種類ありそれぞれにメリットがあること

についてお話させて頂きました。多くの人は１つの仕事(収入源)に対し深く専門的に取り組んでいます。もちろん１つの分野に特化することは『強み』であり素晴らしい戦略ですが『他のやり方もある』ということを知っていると、人生に選択の幅が広がりますよね。是非あなたの最高のライフプラン設計を作り上げてくださいね。

寺前