知識ゼロから始める不動産投資 まず利回りを考える
こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
前回は不動産投資をする際、物件の購入資金は銀行から借りるのが一般的であるとお話
しました。当然お金を借りての投資のため相応のリスクが伴います。そのため計画的な
投資が求められるわけです。
ではまず何から考えればいいのでしょうか。今回はこの部分をお話ししていきます。
【まず何から考える?】
まず、最初に考えるのは利回りです。
物件の広告など見るとどうしても物件価格や、年間の家賃収入に目が行きがちです。
『年間家賃収入500万!』など書いてあると、いろいろ楽しそうなイメージが湧いて
きそうなものですが、大切なのはそこではありません。
要は投入した資金に対して、毎年いくらお金が返ってくるのかが重要なポイントです。
【利回りはどうやって計算する?】
利回りの計算式は次の通りです。
(利回り=年間家賃収入÷物件価格×100)
例えば年間家賃収入が300万。物件価格が3000万の物件があるとします。
この物件の利回りは年間家賃収入300万÷物件価格3000万×100で10%です。
利回りが10%ということは10年で3000万の物件価格が回収できるという話です。
もし年間家賃収入が半分の150万なら利回りは5%で回収に20年
逆に年間家賃収入が2倍の600万なら利回りは20%で回収は5年となるわけです。
それぞれの回収年数を短いと考えるか長いと考えるかは人それぞれですが、銀行から借
り入れをしている人は毎月の返済があるため、リミットがあります。
【借り入れで物件購入した人のリミット】
例えば年間100万円の家賃収入、物件3000万円の場合、利回りは3.3%です。
投資分を回収するには約30年かかります。
ただ銀行から借り入れをした場合、当然毎月の返済が発生します。
例えば3000万の内500万を自己資金、残り2500万を銀行から借り入れ、20年で2500万
を返済しなければならないとします。すると利息を無視しても毎月10万4000円は返済す
る必要があります(2500万÷20年÷12ヵ月)。これに対し毎月の家賃収入は8万3000円
(100万÷12ヵ月)。つまり返済が終了する20年間は毎月赤字という訳です。
これは利息やその他経費もろもろ全部無視した場合の数字ですので、現実だとさらに悪
化します。
私なら毎月赤字(持ち出し)が発生する物件は買いません。
少なくとも月々の返済金額<月々の家賃収入金額であることが最低条件(リミット)で
す。
【まず利回りを考える】
不動産投資に限りませんが、投資において利回りは非常に重要な指標です。
投下資金に対してどの程度の見返り(利回り)があるのか。投資計画を立てるならまず利
回りについて知っておく必要があります。
次回は、この利回りには2種類あるというお話をします。
【一言メモ】
事例で出した利回り3.3%の物件。毎月の赤字が続くため『私』は買わないと話しまし
たが、条件によってはこういった物件を選んで買う人もいます。どんな人でしょうか。
興味があれば質問してみてくださいね。
寺前