知識ゼロから始める不動産投資 利回り計算でよくある誤解
前回利回りには【表面利回り】と【実質利回り】の2種類あるというお話をしました。
これはマズいな、と思ったため今回は利回りについてよくある誤解のお話をします。
前回説明した通り表面利回りと実質利回りは%に差が出ます。
理由は表面利回りと異なり実質利回りには【年間諸経費】と【年間諸費用】が式に加わ
表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100
物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合
実質利回り⇒(300万-60万)÷(3000万+300万)=7.27%
この場合表面利回りと実質利回りの差は2.73%ですね。
上記の2.73%という数字を聞いて次の様に考える方がいます。
「利回り差が2.73%なんだろ?年間家賃収入が300万だから、300万の2.73%分が差額に
これ、完全に間違いです。
利回りは何に対する%でしたでしょうか。【年間の家賃収入】ですか?違います。
【物件価格】に対する利回りです。上記の例で計算すると
物件価格3,000万×0.0273=819,000円/年になります。8万と80万、1桁変わります。
「大して変わらない、、」ということは決してないです。致命的に違います。
利回りが数%変わると数十万、数百万の数字が変わります。
慣れないうちは数%の差が実際どの程度の金額差になるのか感覚的に分かりにくいで
知識ゼロから始める不動産投資 利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ある
前回は不動産投資をするならまず利回りから考えるというお話しでした。
計算式は(利回り=年間家賃収入÷物件価格)でしたね。
利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります
【表面利回り】=税金や諸経費など無視した利回り⇒ざっくり収益力を捉えるのに使う
【実質利回り】=税金や諸経費など考慮した利回り⇒より現実に即した数字算出に使う
理由は色々ありますが表面利回りの方が数字が大きく見栄えがいい!という部分が大き
計算式は次の通りです
表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100
違いは家賃収入から引かれる年間諸経費と物件価格に加算される購入時の諸費用ですね
・諸経費とは物件を所有する上で出ていくお金です。
例えば税金(固定資産税、所得税)や建物の修繕、管理費、借入の返済などがあります。
これらは物件を所有している限りに支払い続けるお金です。これを1年分まとめたもの
【実際に計算してみましょう】
物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合
表面利回り⇒300万÷3000万×100=10%
実質利回り⇒(300万-60万)÷(3000万+300万)=7.27%
となります。表面利回りより実質利回りの方が%の数字が小さくなりますね。
・表面利回りに比べ実質利回りの方がより現実に近い数字となり%が小さくなること。
・ネットやチラシに記載されている利回りはほぼ全て表面利回りということ
・その理由の一つは「数字の見栄えを良くするため」ということ
ネットやチラシには表面利回りばかり記載されていることは大きなポイントですので
知識ゼロから始める不動産投資 まず利回りを考える
ではまず何から考えればいいのでしょうか。今回はこの部分をお話ししていきます。
まず、最初に考えるのは利回りです。
物件の広告など見るとどうしても物件価格や、年間の家賃収入に目が行きがちです。
要は投入した資金に対して、毎年いくらお金が返ってくるのかが重要なポイントです。
利回りの計算式は次の通りです。
(利回り=年間家賃収入÷物件価格×100)
例えば年間家賃収入が300万。物件価格が3000万の物件があるとします。
この物件の利回りは年間家賃収入300万÷物件価格3000万×100で10%です。
利回りが10%ということは10年で3000万の物件価格が回収できるという話です。
もし年間家賃収入が半分の150万なら利回りは5%で回収に20年
逆に年間家賃収入が2倍の600万なら利回りは20%で回収は5年となるわけです。
それぞれの回収年数を短いと考えるか長いと考えるかは人それぞれですが、銀行から借
投資分を回収するには約30年かかります。
ただ銀行から借り入れをした場合、当然毎月の返済が発生します。
例えば3000万の内500万を自己資金、残り2500万を銀行から借り入れ、20年で2500万
これは利息やその他経費もろもろ全部無視した場合の数字ですので、現実だとさらに悪
私なら毎月赤字(持ち出し)が発生する物件は買いません。
不動産投資に限りませんが、投資において利回りは非常に重要な指標です。
投下資金に対してどの程度の見返り(利回り)があるのか。投資計画を立てるならまず利
事例で出した利回り3.3%の物件。毎月の赤字が続くため『私』は買わないと話しまし
知識ゼロから始める不動産投資 不動産を購入、お金はどうするのか
こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
今回は投資用の不動産を購入する際、お金はどうするのかというお話です。
【お金の問題】
不動産投資に興味を持った人が最初にぶつかるのがお金の問題です。
基本的に不動産は1000万単位の代物です。マンションの一室だけでもこのくらいするため、マンション1棟(建物丸ごと)購入しようと思うと億単位になります。
では現実はどうかと言うと、投資用不動産を買っているのは実はサラリーマンの方が非常に多いのです。それも平均年収くらいの人です。
(平均年収参照⇒http://heikinnenshu.jp/country/japan.html)
何故買えるのでしょうか、何十年も貯金していたから?
もちろん貯金したお金で一括購入する人もいるかもしれません。
でもそれは少数派です。
では大多数の人は不動産を購入する際、お金はどうしているのか?
答えは『銀行から借りる』です。
え?借金するの?怖い、、、と思われた方。その感情は普通です。
何も考えず無計画に借金して不動産を買うと悲惨な末路が待っています。
では計画的とはどういうことなのか、何を考えればいいのか、次回はこの部分をお話しします。
寺前
知識ゼロから始める不動産投資 大家さんには2タイプある あなたはどちらを目指しますか?
こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
前回は不動産投資には2種類あることをお伝えしました。
今回は投資家自身、大家さんにもタイプが2つあるというお話です。
【大家さんには2タイプある】
・自主管理タイプ=物件管理は自分自身で積極的に行う
・管理委託タイプ=物件管理は管理会社に任せる
【そもそも管理とは?】
・テナント(入居者)探し・家賃交渉・入退去手続き・設備トラブル対応・入居者、近隣からのクレーム対応・修繕手配・建物清掃・簡易メンテナンスなどなど。
【それぞれのタイプからよく聞くお話】
自主管理タイプ
1⇒自分で直接管理するため、管理料など経費を抑えられる、やりがいを感じる
2⇒自分で直接状況把握できるため安心(ノウハウも身につく)
3⇒入居者と直接関わることが多いため濃い人間関係を期待できる
4⇒直接関わっているためトラブルなどの芽が小さい内に解決できる
管理委託タイプ
1⇒管理会社が管理するため、時間の余裕や安心を感じる
2⇒プロに任せられるので安心(24時間365日対応してくれる)
3⇒入居者と直接関わることが少ないため煩わしい人間関係を回避できる
4⇒直接関わっていないがトラブルが起きても管理会社が解決してくれる
【メリットというよりは合う合わないの問題】
それぞれの1~4は対応しています。話を比べてみるとメリットデメリットというよりは、人間関係や不動産との関わり方の合う合わないの部分が大きい事がわかります。
例えば濃い人間関係を苦手とするタイプにとって対人トラブルなどある自主管理は苦痛でしょうし、物事を直接自分の管理下に置きたいタイプにとっては管理を他人に丸投げするのは心配でしょう。
【自分が目指すタイプに合った投資戦略が必要】
どちらのタイプを目指すかは自由ですが、例えば管理会社に依頼したいと考えていても、資金繰りに余裕がないと自主管理をせざる得なくなる場合があります。反対に自主管理がしたくとも物件が遠方にあり過ぎると物理的に無理な場合もあるでしょう。これらは物件を購入してからの修正は難しいです。特に物件との距離などは自分が引っ越しでもしないと解決できません。
となると、物件を購入する前の時点、つまり投資戦略を考える時点で自分はどちらのタイプの大家さんを目指すのか決めておく必要があります。
【まとめ】
大家さんには自主管理と管理委託の2タイプある。
それぞれ自分の性格に合う合わないの部分が大きい。
自分に合った選択をするためには投資戦略を考える時点で決めて必要がある。
【最後に】
どちらを選べばいいか分からない場合は先輩大家さんの実際の体験談を聞いてみましょう。大家さんが集うコミュニティーは全国各所にあるのでハードルはそれほど高くありません。また自分の特徴、特性、強み弱みなどを知っておくことも有効です。自己分析ツールは色々あります。ウェルスダイナミクスやストレングスファインダーなども面白いツールです。気になった方は一度検索してみてください。
自分の目指す大家さんに自分に合った方法でなれるよう全力で応援しています。
寺前
富の蛇口を2つ作ること
こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
今回は『富の蛇口を2つ作ること』についてお話します。【富の蛇口=収入源のことです】
【2つの蛇口とは?】
給与収入や事業収入を1つ目の蛇口(収入源)と考え、これとは別にもう1つ蛇口を持つことを指します。仕事を2つ掛け持ちしたり、投資による収入をイメージしてもらえるといいかと思います。例えば・書籍出版、不動産投資、株式投資、せどり、投資信託、FXなどがあります。
【2つ目の蛇口を作るメリット】
①全体収入が増える
②片方の仕事がアウトになった場合にもう片方がセーフティネットとなる
①は単純に足し算ですね。②については、例えば会社の倒産や解雇により収入が断ち切れた時、いきなり収入ゼロにはならず、もう一方の収入で生活を維持したり、立て直しを図ることができるということです。②のメリットについては収入源が1つだけだと得られにくい部分ですね。
【蛇口(収入源)には2種類ある】
【A】自分自身がメインプレイヤーとして働く仕事(収入)
【B】メインは他に任し自分は管理者として働く仕事(収入)
【A】⇒自分がメインプレイヤー、つまり自分が最前線で直接関わるタイプの仕事を2つこなしている状態です。例えばオーナー兼料理長として飲食業の会社を2社経営している。日中は勤め先の仕事、夜はコンビニでアルバイトをしている。といった具合です。
【B】⇒管理やメンテナンスは自分だが、お金を稼ぐ主体(メインプレイヤー)は別にあり自分は間接的にかかわるタイプの仕事です。(この場合所有している不動産や株式が主体となる)。例えばオーナー兼料理長として飲食業の会社を1社経営、加えて賃貸不動産をから収入を得ている。日中は勤め先の仕事をし、定期的に株の配当金や優待商品を得ている。といった具合です。
【【A】と【B】のメリット】
【Aのメリット】⇒例えば自分がやりたい仕事が2分野ある場合両立させられる。自分がメインプレイヤーとして取舵ができるため仕事の強弱のコントロールもつけやすく、それぞれの相乗効果も期待できる。仕事(収入)と自分が直結しているため、頑張れば頑張るだけ結果にも反映されやすい。
【Bのメリット】⇒自分がメインプレイヤーでないため、Aに比べ割かれる時間が少ない。時間を確保しやすい。収入が自分の健康、精神状態の不調からの影響を受けにくい。仮に本人がダウンしてしまっても、半自動的に収入を確保できるため安心感が得られる。経済リスクがある行動時に経済基盤として機能する。
【【A】と【B】の注意点】
【Aの注意点】⇒自分がメインプレイやーのため、自身の健康や精神状態が良くも悪くも仕事(収入)に直接影響を与える。つまり好調の時は結果も比例して良くなるが、逆に自分が不調になった場合には結果も比例して悪くなってしまう。仮に本人がダウンしてしまった場合、仕事も回らなくなるためセーフティーネットとしての機能が働かない。(ただしチーム作りなどにより、ある程度仕事が自動化できれいれば解決できる)
【Bの注意点】⇒自分の状態と収入の関係が間接的(管理やメンテナンス)であるため、不調時の影響は少ないがその分、自身の努力によるプラスの影響も反映されにくい。Aに比べBの収入源は選択の幅が狭まるため、やりたい事、得意なことを選べない可能性がある。(ただし、得意な人に依頼することができれば解決できる)
【【A】【B】はライフプランに合わせて選択できる】
上記の通りAとBに優劣はなく要は戦略の違いです。拡大と発展を重視する方はAの方が、堅実と安全を重視する方はBの方が向いていると言えます。ご自身のライフプランに合った戦略はどちらでしょうか。
因みに私はBの戦略をとり、不動産投資を実行中です。理由は2つあり、1つ目は今後の挑戦に対するリスクヘッジのため。2つ目は単純に不動産が好きなためです。
【まとめ】
・2つ蛇口(収入源)を作ること
・その蛇口(収入源)には2種類ありそれぞれにメリットがあること
についてお話させて頂きました。多くの人は1つの仕事(収入源)に対し深く専門的に取り組んでいます。もちろん1つの分野に特化することは『強み』であり素晴らしい戦略ですが『他のやり方もある』ということを知っていると、人生に選択の幅が広がりますよね。是非あなたの最高のライフプラン設計を作り上げてくださいね。
寺前
知識ゼロから始める不動産投資 不動産投資は大きく分けると2種類しかない
こんにちは、人生お役立ちブログの寺前です。
今回は不動産投資についてのお話です。人生において盤石な経済基盤を築くことは非常に大切です。不動産投資はそのための選択手段の一つとなり得ますが、動かす単価が大きいため初めての人には不安を感じる人も多いようです。また、バブル時代のイメージも不安要素の一因のようですね。(昔に比べ少し薄まりましたが)。
そこで今回は『不動産投資って興味はあるけどよくわからない、、』という方に全体の大枠を掴んでもらうためのキッカケとして『不動産投資は2種類しかない』というお話をさせて頂きます。
【そもそも不動産投資ってどんなもの?】
不動産投資とは、不動産を対象とした投資。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である。(Wikipediaより)
基本これが全てです。要するに不動産投資は『インカムゲイン目的の投資』か『キャピタルゲイン目的の投資』の二種類しかないということです。
基礎中の基礎ですが、もし知らなかった人は必ず覚えてください。
以下『インカムゲイン目的とキャピタルゲイン目的の投資の違いが分からない!』という方向けにザックリ説明。
・不動産におけるインカムゲイン目的の投資=賃貸(貸す)が大前提の投資
⇒貸すことが前提のため、とにかく安定して借り手が付く物件であることが重要。
・不動産におけるキャピタルゲイン目的の投資=売却(売る)が大前提の投資
⇒売ることが前提のため、とにかく物件価値が値上がりする物件であることが重要。
(両方の要素を満たすことを目的にした投資もありますが、結局はこの二つの組み合わせです。)
【なぜ不動産投資の2種類を知っておく必要があるのか】
世の中には不動産投資に関する書籍、セミナーなど非常にたくさんありますが、基本的に『インカムゲイン目的』か『キャピタルゲイン目的』のどちらかに特化したものが大半です。
2つとも不動産投資には違いありませんが、対象とする物件や戦略が全く違うため、投資の種類を知らずに闇雲に話を聞いてしまうと「みんな全然違う事を言ってる、、、誰が正しいの?」と混乱します。
よく【新築VS中古、地方VS都心、リフォームVS建替えどちらがいいか!】といったタイトルのセミナーがありますが、インカムゲイン目的かキャピタルゲイン目的かで、内容も答えも全く違ってきます。①自分はインカムゲイン目的の手法を学びたいのか、キャピタルゲイン目的の手法を学びたいのか。②今から受けようとするセミナーはどちらを目的にしたものなのか。この2つは必ずセミナーに行く前に確認する必要があります。
でなければ、「A社には新築を勧められたけど、B社には絶対中古物件だと言われた、、、どちらも正しく聞こえるけど一体どちらが正解なんだ、、」と悩んでしまいます。例えるならナイフとフォークのどちらが優れてるかに時間を割いて悩むのと同じですね。『自分が何を食べたいのか=どうしたいのかによる』という訳です。目的によって正解も変わります。自分にとっての正解に悩むのは『目的を決めてから』ですね。
もちろん同じインカムゲイン目的のセミナーの中でもリスクの考え方などが違えば当然内容や戦略は変わる訳ですが、最低限インカムゲイン目的か、キャピタルゲイン目的か区別することができれば、不要な混乱にエネルギーを割くことがなくなります。これはセミナーに限らず書店で不動産投資の本を購入する際も同じです。
【まとめ】
最初にお伝えした通り、不動産投資は大きく分けると2種類しかありません。そして、どちらが優れているかという問いに正解はなく、『自分自身がどうしたいのか』を決めることが大切だということです。
不動産投資は奥が深く、複雑な手法や情報が数多くあります。でもベースとなるのはこの2つです。そのことを頭の片隅に置いて頂き、少しでも効率的にあなたの経済基盤を築いて頂ければ嬉しい限りです。
寺前