知識ゼロから始める不動産投資 利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ある

　　　   

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回は不動産投資をするならまず利回りから考えるというお話しでした。

lifefinance.hatenablog.com

計算式は(利回り＝年間家賃収入÷物件価格)でしたね。

 

今回はこの利回りには２種類あるというお話です。

 

 

【表面利回りと実質利回り】

利回りには表面利回りと実質利回りの２種類があります

【表面利回り】＝税金や諸経費など無視した利回り⇒ざっくり収益力を捉えるのに使う

【実質利回り】＝税金や諸経費など考慮した利回り⇒より現実に即した数字算出に使う

 

チラシやネット上に並ぶ物件はほぼ全て【表面利回り】が記載されています。

理由は色々ありますが表面利回りの方が数字が大きく見栄えがいい！という部分が大き

 

いです。

 

 

【計算式】

計算式は次の通りです

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り＝(年間家賃収入－年間諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸費用)×100

違いは家賃収入から引かれる年間諸経費と物件価格に加算される購入時の諸費用ですね

 

 

【年間諸経費と購入時の諸費用】

・諸経費とは物件を所有する上で出ていくお金です。

例えば税金(固定資産税、所得税)や建物の修繕、管理費、借入の返済などがあります。

これらは物件を所有している限りに支払い続けるお金です。これを1年分まとめたもの

 

が年間諸経費です。

 

・購入時の諸費用とは物件を購入する際に土地、建物価格以外にかかる諸費用です。

 

例えば不動産会社への手数料、税金(不動産取得税、登録免許税)などがあります。

 

大切なのはこの経費と費用は実際に不動産投資を行うと必ず発生するお金だということ

 

です。

 

【実際に計算してみましょう】

物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(※今回は月々の借入返済は含めていません)

表面利回り⇒300万÷3000万×100=10％

実質利回り⇒(300万－60万)÷(3000万＋300万)＝7.27％

となります。表面利回りより実質利回りの方が％の数字が小さくなりますね。

 

 

【まとめ】

・利回りには表面利回りと実質利回りがあること

 

・表面利回りより実質利回りがより現実に即した数字であること

 

・年間諸経費と購入時の諸費用は必ず必要なお金であること

・表面利回りに比べ実質利回りの方がより現実に近い数字となり％が小さくなること。

・ネットやチラシに記載されている利回りはほぼ全て表面利回りということ

・その理由の一つは「数字の見栄えを良くするため」ということ

 

 

今回は、利回りには表面利回りと実質利回りがあるという話をしました。

ネットやチラシには表面利回りばかり記載されていることは大きなポイントですので

 

是非覚えておいてください。

 

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 まず利回りを考える

　　　

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。 

 

前回は不動産投資をする際、物件の購入資金は銀行から借りるのが一般的であるとお話

 

しました。当然お金を借りての投資のため相応のリスクが伴います。そのため計画的な

 

投資が求められるわけです。

ではまず何から考えればいいのでしょうか。今回はこの部分をお話ししていきます。

 

 

 

【まず何から考える？】

まず、最初に考えるのは利回りです。

物件の広告など見るとどうしても物件価格や、年間の家賃収入に目が行きがちです。

 

『年間家賃収入５００万！』など書いてあると、いろいろ楽しそうなイメージが湧いて

 

きそうなものですが、大切なのはそこではありません。

要は投入した資金に対して、毎年いくらお金が返ってくるのかが重要なポイントです。

 

 

 

【利回りはどうやって計算する？】

利回りの計算式は次の通りです。

(利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100)

例えば年間家賃収入が300万。物件価格が3000万の物件があるとします。

この物件の利回りは年間家賃収入300万÷物件価格3000万×100で10％です。

利回りが10％ということは10年で3000万の物件価格が回収できるという話です。

もし年間家賃収入が半分の150万なら利回りは５％で回収に20年

逆に年間家賃収入が2倍の600万なら利回りは20％で回収は5年となるわけです。

それぞれの回収年数を短いと考えるか長いと考えるかは人それぞれですが、銀行から借

 

り入れをしている人は毎月の返済があるため、リミットがあります。

 

 

 

【借り入れで物件購入した人のリミット】

 

例えば年間100万円の家賃収入、物件3000万円の場合、利回りは3.3%です。

投資分を回収するには約30年かかります。

ただ銀行から借り入れをした場合、当然毎月の返済が発生します。

例えば3000万の内500万を自己資金、残り2500万を銀行から借り入れ、20年で2500万

 

を返済しなければならないとします。すると利息を無視しても毎月10万4000円は返済す

 

る必要があります(2500万÷20年÷12ヵ月)。これに対し毎月の家賃収入は8万3000円

 

(10０万÷12ヵ月)。つまり返済が終了する20年間は毎月赤字という訳です。

これは利息やその他経費もろもろ全部無視した場合の数字ですので、現実だとさらに悪

 

化します。

私なら毎月赤字(持ち出し)が発生する物件は買いません。

 

少なくとも月々の返済金額＜月々の家賃収入金額であることが最低条件(リミット)で

 

す。

 

 

 

【まず利回りを考える】

不動産投資に限りませんが、投資において利回りは非常に重要な指標です。

投下資金に対してどの程度の見返り(利回り)があるのか。投資計画を立てるならまず利

 

回りについて知っておく必要があります。

 

次回は、この利回りには2種類あるというお話をします。

 

 

 

【一言メモ】

事例で出した利回り3.3％の物件。毎月の赤字が続くため『私』は買わないと話しまし

 

たが、条件によってはこういった物件を選んで買う人もいます。どんな人でしょうか。

 

興味があれば質問してみてくださいね。

 

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 不動産を購入、お金はどうするのか

           

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
今回は投資用の不動産を購入する際、お金はどうするのかというお話です。

 

【お金の問題】

不動産投資に興味を持った人が最初にぶつかるのがお金の問題です。
基本的に不動産は１０００万単位の代物です。マンションの一室だけでもこのくらいするため、マンション１棟(建物丸ごと)購入しようと思うと億単位になります。

 

 

【誰が買うの？】

 

千万や億単位の数字を見て『自分とは関係ないな』『どこの金持ちが買うんだろう』と考える人は多いです。
では現実はどうかと言うと、投資用不動産を買っているのは実はサラリーマンの方が非常に多いのです。それも平均年収くらいの人です。
(平均年収参照⇒http://heikinnenshu.jp/country/japan.html)

 

 

【なぜ買える？お金はどうしている？】

何故買えるのでしょうか、何十年も貯金していたから？
もちろん貯金したお金で一括購入する人もいるかもしれません。
でもそれは少数派です。
では大多数の人は不動産を購入する際、お金はどうしているのか？
答えは『銀行から借りる』です。
え？借金するの？怖い、、、と思われた方。その感情は普通です。
何も考えず無計画に借金して不動産を買うと悲惨な末路が待っています。

と言っても、そもそも無計画だと基本的に銀行はお金を貸してくれませんのでご安心？ください(笑)。
では計画的とはどういうことなのか、何を考えればいいのか、次回はこの部分をお話しします。
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 大家さんには２タイプある あなたはどちらを目指しますか？

　

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回は不動産投資には２種類あることをお伝えしました。

今回は投資家自身、大家さんにもタイプが２つあるというお話です。

【大家さんには２タイプある】

・自主管理タイプ＝物件管理は自分自身で積極的に行う

・管理委託タイプ＝物件管理は管理会社に任せる

【そもそも管理とは？】

・テナント(入居者)探し・家賃交渉・入退去手続き・設備トラブル対応・入居者、近隣からのクレーム対応・修繕手配・建物清掃・簡易メンテナンスなどなど。

【それぞれのタイプからよく聞くお話】

自主管理タイプ

１⇒自分で直接管理するため、管理料など経費を抑えられる、やりがいを感じる

２⇒自分で直接状況把握できるため安心(ノウハウも身につく)

３⇒入居者と直接関わることが多いため濃い人間関係を期待できる

４⇒直接関わっているためトラブルなどの芽が小さい内に解決できる

管理委託タイプ

１⇒管理会社が管理するため、時間の余裕や安心を感じる

２⇒プロに任せられるので安心(24時間365日対応してくれる)

３⇒入居者と直接関わることが少ないため煩わしい人間関係を回避できる

４⇒直接関わっていないがトラブルが起きても管理会社が解決してくれる

【メリットというよりは合う合わないの問題】

それぞれの１～４は対応しています。話を比べてみるとメリットデメリットというよりは、人間関係や不動産との関わり方の合う合わないの部分が大きい事がわかります。

例えば濃い人間関係を苦手とするタイプにとって対人トラブルなどある自主管理は苦痛でしょうし、物事を直接自分の管理下に置きたいタイプにとっては管理を他人に丸投げするのは心配でしょう。

【自分が目指すタイプに合った投資戦略が必要】

どちらのタイプを目指すかは自由ですが、例えば管理会社に依頼したいと考えていても、資金繰りに余裕がないと自主管理をせざる得なくなる場合があります。反対に自主管理がしたくとも物件が遠方にあり過ぎると物理的に無理な場合もあるでしょう。これらは物件を購入してからの修正は難しいです。特に物件との距離などは自分が引っ越しでもしないと解決できません。

となると、物件を購入する前の時点、つまり投資戦略を考える時点で自分はどちらのタイプの大家さんを目指すのか決めておく必要があります。

【まとめ】

 大家さんには自主管理と管理委託の２タイプある。

それぞれ自分の性格に合う合わないの部分が大きい。

自分に合った選択をするためには投資戦略を考える時点で決めて必要がある。

【最後に】

どちらを選べばいいか分からない場合は先輩大家さんの実際の体験談を聞いてみましょう。大家さんが集うコミュニティーは全国各所にあるのでハードルはそれほど高くありません。また自分の特徴、特性、強み弱みなどを知っておくことも有効です。自己分析ツールは色々あります。ウェルスダイナミクスやストレングスファインダーなども面白いツールです。気になった方は一度検索してみてください。

自分の目指す大家さんに自分に合った方法でなれるよう全力で応援しています。

寺前

富の蛇口を２つ作ること

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

 今回は『富の蛇口を２つ作ること』についてお話します。【富の蛇口＝収入源のことです】

【２つの蛇口とは？】

給与収入や事業収入を１つ目の蛇口(収入源)と考え、これとは別にもう１つ蛇口を持つことを指します。仕事を２つ掛け持ちしたり、投資による収入をイメージしてもらえるといいかと思います。例えば・書籍出版、不動産投資、株式投資、せどり、投資信託、ＦＸなどがあります。

【２つ目の蛇口を作るメリット】

①全体収入が増える

②片方の仕事がアウトになった場合にもう片方がセーフティネットとなる

①は単純に足し算ですね。②については、例えば会社の倒産や解雇により収入が断ち切れた時、いきなり収入ゼロにはならず、もう一方の収入で生活を維持したり、立て直しを図ることができるということです。②のメリットについては収入源が１つだけだと得られにくい部分ですね。

【蛇口(収入源)には２種類ある】

【Ａ】自分自身がメインプレイヤーとして働く仕事(収入)

【Ｂ】メインは他に任し自分は管理者として働く仕事(収入)

【Ａ】⇒自分がメインプレイヤー、つまり自分が最前線で直接関わるタイプの仕事を２つこなしている状態です。例えばオーナー兼料理長として飲食業の会社を２社経営している。日中は勤め先の仕事、夜はコンビニでアルバイトをしている。といった具合です。

【Ｂ】⇒管理やメンテナンスは自分だが、お金を稼ぐ主体(メインプレイヤー)は別にあり自分は間接的にかかわるタイプの仕事です。(この場合所有している不動産や株式が主体となる)。例えばオーナー兼料理長として飲食業の会社を１社経営、加えて賃貸不動産をから収入を得ている。日中は勤め先の仕事をし、定期的に株の配当金や優待商品を得ている。といった具合です。

【【Ａ】と【Ｂ】のメリット】

【Ａのメリット】⇒例えば自分がやりたい仕事が２分野ある場合両立させられる。自分がメインプレイヤーとして取舵ができるため仕事の強弱のコントロールもつけやすく、それぞれの相乗効果も期待できる。仕事(収入)と自分が直結しているため、頑張れば頑張るだけ結果にも反映されやすい。

【Ｂのメリット】⇒自分がメインプレイヤーでないため、Ａに比べ割かれる時間が少ない。時間を確保しやすい。収入が自分の健康、精神状態の不調からの影響を受けにくい。仮に本人がダウンしてしまっても、半自動的に収入を確保できるため安心感が得られる。経済リスクがある行動時に経済基盤として機能する。

 【【Ａ】と【Ｂ】の注意点】

【Ａの注意点】⇒自分がメインプレイやーのため、自身の健康や精神状態が良くも悪くも仕事(収入)に直接影響を与える。つまり好調の時は結果も比例して良くなるが、逆に自分が不調になった場合には結果も比例して悪くなってしまう。仮に本人がダウンしてしまった場合、仕事も回らなくなるためセーフティーネットとしての機能が働かない。(ただしチーム作りなどにより、ある程度仕事が自動化できれいれば解決できる)

【Ｂの注意点】⇒自分の状態と収入の関係が間接的(管理やメンテナンス)であるため、不調時の影響は少ないがその分、自身の努力によるプラスの影響も反映されにくい。Ａに比べＢの収入源は選択の幅が狭まるため、やりたい事、得意なことを選べない可能性がある。(ただし、得意な人に依頼することができれば解決できる)

【【Ａ】【Ｂ】はライフプランに合わせて選択できる】

上記の通りＡとＢに優劣はなく要は戦略の違いです。拡大と発展を重視する方はＡの方が、堅実と安全を重視する方はＢの方が向いていると言えます。ご自身のライフプランに合った戦略はどちらでしょうか。

因みに私はＢの戦略をとり、不動産投資を実行中です。理由は２つあり、１つ目は今後の挑戦に対するリスクヘッジのため。２つ目は単純に不動産が好きなためです。

【まとめ】

・２つ蛇口(収入源)を作ること

・その蛇口(収入源)には２種類ありそれぞれにメリットがあること

についてお話させて頂きました。多くの人は１つの仕事(収入源)に対し深く専門的に取り組んでいます。もちろん１つの分野に特化することは『強み』であり素晴らしい戦略ですが『他のやり方もある』ということを知っていると、人生に選択の幅が広がりますよね。是非あなたの最高のライフプラン設計を作り上げてくださいね。

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 不動産投資は大きく分けると２種類しかない

　　 　

こんにちは、人生お役立ちブログの寺前です。

今回は不動産投資についてのお話です。人生において盤石な経済基盤を築くことは非常に大切です。不動産投資はそのための選択手段の一つとなり得ますが、動かす単価が大きいため初めての人には不安を感じる人も多いようです。また、バブル時代のイメージも不安要素の一因のようですね。(昔に比べ少し薄まりましたが)。

そこで今回は『不動産投資って興味はあるけどよくわからない、、』という方に全体の大枠を掴んでもらうためのキッカケとして『不動産投資は２種類しかない』というお話をさせて頂きます。

 【そもそも不動産投資ってどんなもの？】

不動産投資とは、不動産を対象とした投資。具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為である。(Wikipediaより)

基本これが全てです。要するに不動産投資は『インカムゲイン目的の投資』か『キャピタルゲイン目的の投資』の二種類しかないということです。

基礎中の基礎ですが、もし知らなかった人は必ず覚えてください。

 以下『インカムゲイン目的とキャピタルゲイン目的の投資の違いが分からない！』という方向けにザックリ説明。

・不動産におけるインカムゲイン目的の投資＝賃貸(貸す)が大前提の投資

⇒貸すことが前提のため、とにかく安定して借り手が付く物件であることが重要。

・不動産におけるキャピタルゲイン目的の投資＝売却(売る)が大前提の投資

⇒売ることが前提のため、とにかく物件価値が値上がりする物件であることが重要。

(両方の要素を満たすことを目的にした投資もありますが、結局はこの二つの組み合わせです。)

 【なぜ不動産投資の２種類を知っておく必要があるのか】

世の中には不動産投資に関する書籍、セミナーなど非常にたくさんありますが、基本的に『インカムゲイン目的』か『キャピタルゲイン目的』のどちらかに特化したものが大半です。

２つとも不動産投資には違いありませんが、対象とする物件や戦略が全く違うため、投資の種類を知らずに闇雲に話を聞いてしまうと「みんな全然違う事を言ってる、、、誰が正しいの？」と混乱します。

よく【新築VS中古、地方VS都心、リフォームVS建替えどちらがいいか！】といったタイトルのセミナーがありますが、インカムゲイン目的かキャピタルゲイン目的かで、内容も答えも全く違ってきます。①自分はインカムゲイン目的の手法を学びたいのか、キャピタルゲイン目的の手法を学びたいのか。②今から受けようとするセミナーはどちらを目的にしたものなのか。この２つは必ずセミナーに行く前に確認する必要があります。

 でなければ、「Ａ社には新築を勧められたけど、Ｂ社には絶対中古物件だと言われた、、、どちらも正しく聞こえるけど一体どちらが正解なんだ、、」と悩んでしまいます。例えるならナイフとフォークのどちらが優れてるかに時間を割いて悩むのと同じですね。『自分が何を食べたいのか＝どうしたいのかによる』という訳です。目的によって正解も変わります。自分にとっての正解に悩むのは『目的を決めてから』ですね。

もちろん同じインカムゲイン目的のセミナーの中でもリスクの考え方などが違えば当然内容や戦略は変わる訳ですが、最低限インカムゲイン目的か、キャピタルゲイン目的か区別することができれば、不要な混乱にエネルギーを割くことがなくなります。これはセミナーに限らず書店で不動産投資の本を購入する際も同じです。

【まとめ】

最初にお伝えした通り、不動産投資は大きく分けると２種類しかありません。そして、どちらが優れているかという問いに正解はなく、『自分自身がどうしたいのか』を決めることが大切だということです。

 不動産投資は奥が深く、複雑な手法や情報が数多くあります。でもベースとなるのはこの２つです。そのことを頭の片隅に置いて頂き、少しでも効率的にあなたの経済基盤を築いて頂ければ嬉しい限りです。

寺前 

知らないと損をする 相続税と贈与税の違い(初心者編)

こんにちは！人生お役立ちブログの寺前です。

前回は相続(争い)についてお話ししました。↓↓前回記事

lifefinance.hatenablog.com

前回の記事の中で「相続対策をしないと、いざ誰かが亡くなった時に不要な争いの原因になりますよ～」というお話をしたところ、『相続するから揉めるんでしょ？じゃあ生きている内に財産渡しておけば何も問題にならないのでは？』というご意見を頂きました。

その方にはその場でお答えしましたが、同じ疑問を感じる方も多いのでは？と思ったのでシェアしますね。

まず結論から言うと「生きている内に財産を渡す～」というのは、【問題はないが注意が必要】ということです。何に注意が必要なのか、というお話をする前にまず用語について説明します。

【相続と贈与】

前回私がお話したのは【相続】についてのお話しです。そして今回ご意見いただいた「生前に財産を渡して～」というのは【贈与】の話になり、それぞれ分けて考える必要があります。【相続】と【贈与】２つともお金の流れが似ており混同しやすいので順に説明していきますね。
ちなみに今回も初心者向けということで、細かい計算式などは書いていません。
読んで頂いて「相続と贈与って全然違うんだ～」と思って頂ければまずはＯＫです。

【相続】と【贈与】２つとも人から人に金銭などが移動することをさす言葉です。
違いはその移動のタイミングです。

・金銭を渡す人が既に死亡している「死後」に金銭の移動が行われた場合を【相続】

・金銭を渡す人が現在も生きている「生前」に金銭の移動が行われた場合を【贈与】

とよびます。(下記図参照)

さて相続と贈与の説明しましたが、重要なのはここからです。

【相続】と【贈与】違うのは名前だけじゃない

何が違うか、、、税金(税率)です。
贈与も相続と同じく相手方に金銭等が移動した際に税金が発生します。これを贈与税といいます。(贈与税は贈与を受け取った側が支払います)

そして基本的に贈与税は相続税より高いです。上記の図のようにAさんからBさんへ同じように1,000万が移動した場合でも贈与税の方が相続税より通常高くつきます。

なぜなのか!という部分は、それぞれの税金の目的の話になり、長くなるので省きますが、高いと有名な相続税よりも贈与税の方がさらに高いというのは大きなポイントです。

ここで「同じ金額の移動なのに贈与税の方が税金が高い？じゃあ誰も贈与なんてしないじゃないか、、、」と思う方も多いかと思います。

が!　贈与税には様々な制度が存在します。
例えば、贈与税には毎年(受け取った金額の合計が)110万円までは非課税になるという制度があります※条件あり。(非課税というのは税金がかからないという意味です。)
他にも、教育資金として贈与された場合は上限(1,500万円)や、条件(期限、特定の人物間のみ、証拠となる書類保管etc)があるものの、上限金額までは非課税です。他にも結婚資金のための贈与に対する非課税制度など、贈与税には非課税や控除の制度がいくつかあります。

(少し難しい事例もだしましたが、今回は初心者向けということで、細かく覚えてもらう必要はありません。「贈与っていろいろあるんだな～」くらいで十分です。)

いずれにしろ【贈与】は『どういった条件下でどんな制度(非課税・控除)が受けられるか知った上で』取り組めば、単に節税になるだけでなく、相続税対策としても有効な手段となります。

逆をいえば、この辺りを知らずに単に、「相続だと色々と面倒そうだから今のうちに現金や不動産は子供にあげてしまおう、、」と思って贈与してしまうと、非課税や控除が受けられず、相続税よりさらに高額な贈与税を支払う必要になる場合があるので注意が必要です。

という訳で繰り返しになりますが、冒頭にあった『相続するから揉めるんでしょ？、じゃあ生きている内に財産渡しておけばそもそも問題にならないのでは？』という問いに対しては「間違っていないが、贈与税がどの程度必要になるのか十分に注意する必要があります」というのが私の回答です。

さて、今回は相続税と贈与税についてお話しました。
いきなり計算の話や、各種制度の適用条件の話をするとそれだけで学習意欲がなくなったりするので、今回は【相続と贈与は税金が違う、制度を知らない贈与や相続は危険】これを頭の片隅で覚えて頂ければと思います。実際、相続税の計算などは相続財産の金額、種類(現金、不動産)、家族構成(配偶者の有無、子供の人数)などで最終的に支払う税金が大きく変わるので、最初は頭が痛くなる内容です。

なので、この辺りは順々にハードルを上げながら書いていくつもりなので引続きよろしくお願いします。

それでは！