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誰でも感じる人生の漠然とした不安、特に経済的な不安や課題について解決策の事例を記載しています

行動を促すリスクヘッジ

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
今回はリスクヘッジのお話しです。
 
 
 
リスクヘッジとは】
 

リスクヘッジとはリスク回避の意味です。イメージしやすいのは保険。保険は病気やケ
 
ガなどに伴う金銭債務(治療費の支払い)のリスクを回避するためのものです。

人は生きている限り大小様々なリスクに囲まれているため、これらに対する備えが必要
 
です。
 
 
 
リスクヘッジは行動の妨げになるか?】
 

リスクヘッジは行動の妨げになると言われることがあります。

例えば起業や不動産投資、株式投資を始める場合、様々なリスクが脳裏をよぎります。
 
細かい説明は省きますがこの時に考えるリスクは【行動することによって失敗するリス
 
ク】に集約されます。

そして行動に伴うリスクを回避する一番簡単な方法は『行動しないこと』です。
 
そのため、「リスクヘッジばかりしていると行動できない」と言われてしまう訳です。

でも本当にそうでしょうか。
 
 
 
【リスクには2種類ある】
 

リスクには2種類あります。

①行動する事に伴うリスク
②行動しない事に伴うリスク

上記で『行動できない』とされていたのは①に対するリスクヘッジです。
 
 
 
【行動を促すリスクヘッジ
 

前述の通り
 
『①行動する事に伴うリスク』に対する一番簡単なリスクヘッジは『行動し
 
ないこと』です。確かにこれだけだと行動量は減ってしまいそうですね。
 
 

では『②行動しない事に伴うリスク』に対するリスクヘッジはどうでしょうか。
 
行動しない事に伴うリスクとは例えば

・起業しないために、やりがいある仕事ができなくなるリスク

・投資をしないために、将来の経済基盤が不安定になるリスク

・挑戦をしないために、他者と代わり映えしない人生となるリスク

などです。これらに対するリスクヘッジは①と違い『行動すること』です。
 
 
 
【大切なのは比較すること】
 

① に対するリスクヘッジだけだと『危ないから行動しない』

② に対するリスクヘッジだけだと『嫌だから行動する』

に終始します。でも世の中行動してもしなくてもリスクはあるものです。

大切なのはこの2つを比較することです。
 
行動するリスクが8、行動しないリスクが2であれば何もしない方がいいかもしれませ
 
ん。

でもこれが4対6の場合は、行動しない、何もしない方が高リスクとなります。
 
つまりこの場合リスクヘッジが行動に繋がるわけです。
 
今まで『危ないから行動しない』だけで終始していた方は是非『行動しない事に伴うリ
 
スク』も考えてみてくださいね。

次の一歩があなたにとって最適な行動になれば幸いです。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 空室リスク対策を3つ紹介

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
前回は空室リスクについてお伝えしました。まとめると次の3つです。
 

➀不動産投資と空室リスクは切っても切れないもの

②ネットやチラシ広告記載の利回りは(実際は空室でも)満室想定の利回りとなっている

③リスクゼロは無理だが減らすことはできる
 
 
今回はこの空室リスクをいかに減らすか=空室対策のお話しです。

空室対策といえば「不動産屋を回って営業をお願いする」「建物や設備をリフォームす
 
る」「家賃を下げる」といったイメージをされる方が多いです。勿論それも有効な対策
 
の1つですが、「これから不動産投資を考える」方には他の対策もあります。3つご紹
 
介します。
 
 
 
【① 購入時、立地に妥協しない】
 

単純ですがどんな空室対策より一番効果が大きいと言っても過言ではありません。

妥協しないポイントは色々ありますが、最も大切なのは【立地】です。

立地さえ良ければ、建物が古くても、家賃が高くても、部屋が狭くても入居者さんは決
 
まります。極端な例ですが、東京駅直結のマンションがあった場合、空室がある方が不
 
思議ではありませんか?そしてこの話、逆もしかりという訳です
 
立地が悪いと、建物が新しく、家賃が安く、部屋が広くても空室となる可能性は十分あ
 
ります。

不動産は文字通り不動=動かせないので、購入後に立地を変えることはできません。
 
購入時に立地に妥協しない事こそ最大の空室対策となります。
 
 
 
【② 入居者を増やす努力】
 

空室対策として一番イメージしやすいものです。
 
・不動産屋さんに依頼して募集してもらう
   ⇒どの業者さんの誰に依頼するかがポイントです。
  
・リフォーム&リノベーション
   ⇒こちらも同じく誰に依頼するかが大切です。ターゲット層に合わせた
     リフォーム&リノベーションをいくらでやってもらえるかがポイントです。
  
・家賃を下げる
   ⇒効果は大きいですが周辺物件との値下げ競争に注意です。あと、家賃の値下げ
     は簡単ですが、値上げは(値下げ分を戻すのも含め)非常に難しいです。
    因みに一般的に家賃は建物の老朽化に伴い徐々に下がる傾向があります。
 
 
 
【③ 退去者を減らす努力】
 

単純な話ですが、退去者がいなければ空室は発生しません。②の入居者を増やす努力は
 
基本的にお金がかかります。となれば入居者を増やすより退去者を減らすことにエネル
 
ギーを注いだ方が効率的です。もちろん会社の異動や、学生の卒業に伴う退去はどうし
 
ようもありません。学生さんに「卒業しないでくれ」と言う訳にいきませんから(笑)。

退去者を減らす対策は以下です。
 
 
・入居者さんとの関係作り
   ⇒自分自身でやるか、信頼できる不動産屋さんにお願いします。退去の原因は
     些細な不満の積み重ねです。溜まって溜まって爆発するものですが、人間関係
     ができていると不満の芽が小さい内に相談してもらえ解消することができる
     で、結果的に退去を減らすことにつながります。
 
 ・建物の細かなメンテナンス
    ⇒例えば玄関回りをきれいにする。植木の手入れをする。定期的に器具を入れ替
     えるなどなど。
 
 ・入居者審査をきっちり行う
   ⇒お金を払ってくれれば誰でもいい訳ではありません。入居者さんはお客さんで
     すが、周りの迷惑となる方はお客さんではありません。先に入居済みのお客さ
    んのためにも、入居者審査に手を抜いてはいけません。
 
 
 
【最後に】
以上、空室リスクを減らす方法を3つお話しました。

結構簡単に書きましたがそれぞれ本一冊ではとても収まらないくらい深い内容です。

ですが知っているか知らないかでは行動一つとっても大きな違いがでます。

特に①は購入前に成否が別れる部分です。ここに力を入れるかどうかで後々の自分に
 
楽をさせるか苦労させるかが変わるので、しっかりと吟味頂ければと思います。
 
あなたの素晴らし人生の一助になればうれしいです。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 空室リスクについて①

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
今回は所有不動産に借主がいない状態、いわゆる空室リスクについてのお話しです。
 
 

【空室リスクは切っても切れない】
 

空室リスクは不動産投資をする上で切っても切れないリスクです

所有物件が空室になると当然その物件からの家賃収入はゼロになります。

でも家賃収入が無くても、税金の支払いや借入金の返済などの支出は必ず発生します。

どんなに利回りが良い物件で年間数百万の家賃収入を見込んでいても、肝心の物件が空
 
室だと絵にかいた餅ですね。場合によっては収支が赤字になってしまうこともあるた
 
め、空室リスクを想定した投資計画を立てる必要があります。
 
 
 
【ネットや広告の利回りは常に満室状態を想定】
 

ネットや広告に載る物件の利回りはほぼ全て満室を想定したものです。
             (現状既に空室があっても「満室時利回り」として書いてあります。)

でも永久的に満室状態の物件なんてまずありません。例えば築30年の所有物件の隣に、
 
同じ家賃の新築物件が建ったら入居者さんが移ってしまう事は想像できますよね。

隣に新築が建たなくても、大学の卒業、仕事の異動、家族が増えたなどの理由で部屋が
 
空室になってしまうケースは往々にあります。つまりずっと満室状態を想定したネット
 
や広告の数字を鵜呑みにするのは非現実的という訳です。
 
 
 
【投資計画には空室リスク想定が必要】
 

ネットや広告の利回りが常時満室状態の数字である以上、投資計画を立てる際の空室リ
 
スクは自分で想定しなければなりません。

ただ問題は何%に設定するかです。ここはケースバイケース過ぎるのでお答えできませ
 
ん。というか答えはありません。例えば学生マンション(大学)を所有している場合、
 
一般的に4年生は春になると卒業と共に退室します。4年生が卒業(退室)しても学校には
 
新1年生が入学するため数字上、同程度の需要はあるはずです。でももし退室があった
 
部屋に借り手がつかなかった場合どうなるでしょうか。来年の春まで1年間空室状態の
 
可能性が出てきますね。ではこの場合空室リスクは何%か?というと非常に難しいです
 
よね。(もちろん常時満室想定は危険なため、ある程度のリスク%は見込みとして入れな
 
ければなりません。)
 
 
 
【ゼロにはできないが対策はできる】
 

性質上空室リスクをゼロにすることはできません。

ですがリスクを小さくすることはできます。

次回はその方法についてお話します。尚、空室リスクをどう見込むかについて気になっ
 
た方は「私の場合はこう考える」というお話はできますので、Facebookなどで質問し
 
てみてくださいね。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 新耐震基準と旧耐震基準

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

今回は新耐震基準と旧耐震基準のお話しです。
 
 
 
【新耐震基準と旧耐震基準】

新耐震基準、旧耐震基準という言葉をご存知ですか?

大型の地震がある度にメディアで取り上げられるため「名前くらい知っているよ」とい
 
う方も多いかと思います。

この耐震基準は不動産投資を検討する上で判断基準の1つとなるため「知らない」とい
 
う方は是非この機会に覚えてくださいね。
 
 
 
【耐震基準って何?】
 
耐震基準とは、建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震
能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準である。Wikipedia参照

簡単に言うと国が定めた建物が地震に耐える能力基準のことです。建設会社さんが建物
 
を建てる際、「こんな建物を建てますけど許可をもらえますか?」というお伺いを行政
 
に出します。(このお伺いの事を建築確認申請と呼びます)。このお伺いに対して行政側
 
が許可を出す、出さない、の判断基準としているのがこの耐震基準です。
 
 
 
【厳しくなる耐震基準】

この耐震基準は定期的に見直されており、徐々に厳しくなってきています。

同じ規格の建物であれば旧耐震よりも新耐震基準に適合している建物の方がより厳しい
 
基準をクリアしているため、地震に対する能力が高い事になります。
 
 
 
【旧耐震と新耐震はどこで分かれるか】

旧耐震基準から新耐震基準に変わったのは1981年6月1日です。勿論1981年以降も定期
 
的に耐震基準は見直されているため、1981年以降の建物=最新の耐震基準という訳では
 
ありませんが、一般的に旧耐震、新耐震といえばこの1981年6月1日以降かどうかの事を
 
指します。
 
 
 
【投資をするならもう少し詳しく】

1981年6月1日以降は新耐震基準です。

では1981年6月2日に完成(竣工)した建物は新耐震基準かと言うと実はそうではありませ
 
ん。

この【1981年6月1日】という日付は建物が完成(竣工)した日ではないのです

ではいつなのか。正しくは【行政が建築確認申請を受理した日】です。つまり「こんな
 
建物を建てますが許可をもらえますか?」という紙に行政がOKのハンコを押した日を
 
さします。このOKを出した日が1981年6月1日以後かどうかが旧耐震基準と新耐震基準
 
の分け目となるのです。
 
 
 
【細かいけれど重要なこと】

たま~にですが、この辺りをよく知らない不動産屋さんもいます。そういった方は「こ
 
の建物は1981年の7月に建った(竣工した)ので新耐震基準ですよ~」と言ったりしま
 
す。この言葉は本当でしょうか。
 
物にもよりますが、建物の建築には数カ月かかるものもあります。この不動産屋さんが
 
言う1981年7月に建った建物が建設に3ヵ月かかったとします。すると建物を建てる申請
 
(建築確認申請)が出されたのは少なくとも1981年4月以前(7月-3ヶ月)という事になりま
 
す。新耐震基準は1981年6月1日以降に申請が出されている必要があるため、この建物は
 
本当は旧耐震基準であることが分かります。

不動産は高額な買い物です。新耐震基準の建物だと思って買ったら本当は旧耐震だっ
 
た。というのは笑えない話です。
 
 

【まとめ】

今回は旧耐震基準と新耐震基準についてお話しました。
 
この旧耐震と新耐震を分ける基準は分かりにくい部分もありますが、地震大国と呼ばれ
 
る日本で不動産投資をするなら重要な部分ですのでこの機会に是非覚えてください。

因みに旧耐震基準の物件はダメなのか?と思われる方も多いですが、一概にそうとも限
 
りません。先の大地震でも倒壊しなかった旧耐震の建物はたくさんあります。

倒壊しなかった理由は建物の構造や地盤の固さなどがありますが、この辺りについては
 
また追々お話できればと思います。

寺前

知識ゼロから始める不動産投資 利回り計算でよくある誤解

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回利回りには【表面利回り】と【実質利回り】の2種類あるというお話をしました。

lifefinance.hatenablog.com

記事を書いた後、知人と夕食をしていたところ「表面利回りと実質利回りってたった
 
パーセントしか変わらないんだな、、、という言葉が出ました。

これはマズいな、と思ったため今回は利回りについてよくある誤解のお話をします。
 
 
【表面利回りと実質利回りの%差】

前回説明した通り表面利回り実質利回りは%に差が出ます。

理由は表面利回りと異なり実質利回りには【年間諸経費】と【年間諸費用】が式に加わ
 
るためです。復習ですが、計算式は以下の通りです。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100
 
 
【差はどの程度か】
 
表面利回りと実質利回りの%差はケースバイケースです。が、実質利回りが表面利回り
 
を上回ることはありません。前回の事例を引用します。

物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合
 
表面利回り⇒300万÷3000万×100=10%

実質利回り⇒(300万-60万)÷(3000万+300万)=7.27%

この場合表面利回りと実質利回りの差は2.73%ですね。
 
 
【よくある誤解】

上記の2.73%という数字を聞いて次の様に考える方がいます。

「利回り差が2.73%なんだろ?年間家賃収入が300万だから、300万の2.73%分が差額
 
なるわけだ⇒300万×0.0273=81,900円/年の差か、300万も入るんだから大して変わらな
 
いな、、、」という感じです。

これ、完全に間違いです。
 
 
【何に対する利回りだったか】

利回りは何に対する%でしたでしょうか。【年間の家賃収入】ですか?違います。

【物件価格】に対する利回りです。上記の例で計算すると

物件価格3,000万×0.0273=819,000円/年になります。8万と80万、1桁変わります。

「大して変わらない、、」ということは決してないです。致命的に違います。
 
 
【だから利回りが大切】

利回りが数%変わると数十万、数百万の数字が変わります。

慣れないうちは数%の差が実際どの程度の金額差になるのか感覚的に分かりにくいで
 
す。ですが、利回りは不動産投資計画を立てる上で非常に重要な指数です。計算式やそ
 
の数字の重要性をしっかりと認識し、よりよい投資計画を立ててくださいね!
 
【今回のまとめ】
 
※利回りとは物件価格に対する%であり、年間家賃収入に対する数字ではない。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ある

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

前回は不動産投資をするならまず利回りから考えるというお話しでした。

lifefinance.hatenablog.com


計算式は(利回り=年間家賃収入÷物件価格)でしたね。
 
今回はこの利回りには2種類あるというお話です。
 
 
【表面利回りと実質利回り】

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります

【表面利回り】=税金や諸経費など無視した利回り⇒ざっくり収益力を捉えるのに使う

【実質利回り】=税金や諸経費など考慮した利回り⇒より現実に即した数字算出に使う
 
チラシやネット上に並ぶ物件はほぼ全て【表面利回り】が記載されています。

理由は色々ありますが表面利回りの方が数字が大きく見栄えがいい!という部分が大き
 
いです。
 
 
【計算式】

計算式は次の通りです

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100

違いは家賃収入から引かれる年間諸経費と物件価格に加算される購入時の諸費用ですね
 
 
【年間諸経費と購入時の諸費用】

・諸経費とは物件を所有する上で出ていくお金です。

例えば税金(固定資産税、所得税)や建物の修繕、管理費、借入の返済などがあります。

これらは物件を所有している限りに支払い続けるお金です。これを1年分まとめたもの
 
が年間諸経費です。
 
・購入時の諸費用とは物件を購入する際に土地、建物価格以外にかかる諸費用です。
 
例えば不動産会社への手数料、税金(不動産取得税、登録免許税)などがあります。
 
大切なのはこの経費と費用は実際に不動産投資を行うと必ず発生するお金だということ
 
です。
 

【実際に計算してみましょう】

物件価格3000万、年間家賃収入300万、年間諸経費60万、購入時の諸費用300万の場合
                             (※今回は月々の借入返済は含めていません)

表面利回り⇒300万÷3000万×100=10%

実質利回り⇒(300万-60万)÷(3000万+300万)=7.27%

となります。表面利回りより実質利回りの方が%の数字が小さくなりますね。
 
 
【まとめ】
・利回りには表面利回りと実質利回りがあること
 
・表面利回りより実質利回りがより現実に即した数字であること
 
・年間諸経費と購入時の諸費用は必ず必要なお金であること

・表面利回りに比べ実質利回りの方がより現実に近い数字となり%が小さくなること。

・ネットやチラシに記載されている利回りはほぼ全て表面利回りということ

・その理由の一つは「数字の見栄えを良くするため」ということ
 
 
今回は、利回りには表面利回りと実質利回りがあるという話をしました。

ネットやチラシには表面利回りばかり記載されていることは大きなポイントですので
 
是非覚えておいてください。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 まず利回りを考える

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。 
 
前回は不動産投資をする際、物件の購入資金は銀行から借りるのが一般的であるとお話
 
しました。当然お金を借りての投資のため相応のリスクが伴います。そのため計画的な
 
投資が求められるわけです。

ではまず何から考えればいいのでしょうか。今回はこの部分をお話ししていきます。
 
 
 
【まず何から考える?】

まず、最初に考えるのは利回りです

物件の広告など見るとどうしても物件価格や、年間の家賃収入に目が行きがちです。
 
『年間家賃収入500万!』など書いてあると、いろいろ楽しそうなイメージが湧いて
 
きそうなものですが、大切なのはそこではありません。

要は投入した資金に対して、毎年いくらお金が返ってくるのかが重要なポイントです。
 
 
 
【利回りはどうやって計算する?】

利回りの計算式は次の通りです。

(利回り=年間家賃収入÷物件価格×100)

例えば年間家賃収入が300万。物件価格が3000万の物件があるとします。

この物件の利回りは年間家賃収入300万÷物件価格3000万×100で10%です。

利回りが10%ということは10年で3000万の物件価格が回収できるという話です。

もし年間家賃収入が半分の150万なら利回りは5%で回収に20年

逆に年間家賃収入が2倍の600万なら利回りは20%で回収は5年となるわけです。

それぞれの回収年数を短いと考えるか長いと考えるかは人それぞれですが、銀行から借
 
り入れをしている人は毎月の返済があるため、リミットがあります。
 
 
 
【借り入れで物件購入した人のリミット】
 
例えば年間100万円の家賃収入、物件3000万円の場合、利回りは3.3%です。

投資分を回収するには約30年かかります。

ただ銀行から借り入れをした場合、当然毎月の返済が発生します。

例えば3000万の内500万を自己資金、残り2500万を銀行から借り入れ、20年で2500万
 
を返済しなければならないとします。すると利息を無視しても毎月10万4000円は返済
 
る必要があります(2500万÷20年÷12ヵ月)。これに対し毎月の家賃収入は8万3000円
 
(100万÷12ヵ月)。つまり返済が終了する20年間は毎月赤字という訳です。

これは利息やその他経費もろもろ全部無視した場合の数字ですので、現実だとさらに悪
 
化します。

私なら毎月赤字(持ち出し)が発生する物件は買いません。
 
少なくとも月々の返済金額<月々の家賃収入金額であることが最低条件(リミット)で
 
す。
 
 
 
【まず利回りを考える】

不動産投資に限りませんが、投資において利回りは非常に重要な指標です。

投下資金に対してどの程度の見返り(利回り)があるのか。投資計画を立てるならまず利
 
回りについて知っておく必要があります。
 
次回は、この利回りには2種類あるというお話をします。
 
 
 
【一言メモ】

事例で出した利回り3.3%の物件。毎月の赤字が続くため『私』は買わないと話しまし
 
たが、条件によってはこういった物件を選んで買う人もいます。どんな人でしょうか。
 
興味があれば質問してみてくださいね。
 
寺前