暮らしとお金 人生お役立ちブログ

誰でも感じる人生の漠然とした不安、特に経済的な不安や課題について解決策の事例を記載しています

自分のお店を持つための準備(まず何から取り掛かればいいのか)

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こんにちは、人生お役立ちブログの寺前です。


今回のテーマは「自分のお店を持つ」です。


先日、友人から『将来的に自分のお店を出そうと考えている。でも物件を探そうにも不動産の事はよくわからない。まず何から取り掛かればいいと思う?』というご質問を頂きました。
下記はその質問に対する私なりの回答となっております。ご参考になればと思います。
(今回ブログに転記することについてご本人から快くOK頂きました。ありがとうございます。)

 

以下回答文

 

何から取り掛かればいいか、という点について
『まずはご自身の中での理想とするお店の条件をはっきりさせること』だと思います。
 
実際にお店を探す場合の選択肢は主に
1、 ネットで物件検索⇒ホームズや地域不動産屋のHPなど検索
2、 不動産屋さんの実店舗を訪問して相談
この2つが主となりますが、この際、数字条件がはっきりしていないと検討対象外の物件に時間を割いてしまいます。特に都心などは物件が多いので大変です。
 
これを防ぐため下記の4つの条件の洗い出しをお勧めします。
★1『どこでやるか』
⇒オフィス街、住宅街、商店街、商業施設の中、幹線道路沿い、ビルなら何階までOKなのか。これが決まれば地域が絞られます(不動産屋に聞いてもOK)、他、富裕、中間、貧困エリアなどで絞るのも有効です。
 
★2『どのくらいの面積か』
⇒〇㎡~〇㎡までなど、運営人数に合わせる。面積がピンと来ない場合は、自分の家や敷地をメジャーで測ってみるなどすれば感覚的に掴めてくる様になります。理想は「このくらかな?」と思うお店に実際に足を運んでメジャーで測らせて頂くのがベストですが、難しい場合は店長さんに直接聞いてみるのもありです。
 
★3『どういった状態か』
⇒居抜きorスケルト
『居抜き』は机や椅子、冷蔵庫などの設備が前テナント使用時のものをそのまま使える。
『スケルトン』は床も壁もコンクリート剥きだしで何にもないガランとした空間、というイメージです。
後者は自由なお店作りができますが、その分初期投資が激増するため潤沢な資金がある。若しくは十分な借り入れができる場合を除き、人生初開業の方にはハードルが高めです(採算合えばもちろん問題なし)。
 
★4『予算はいくらか』
⇒客単価と回転率でザックリとでもいいので採算ラインを出していただくのが理想ですが、難しい場合は理想の規模、立地で自分が目的とする同業店舗が多く展開する地域の家賃相場をネットで調べてみるとまとまってきます。
 
以上4つです。

 

完璧な数字は必要ありませんが、ざっくりとでも決めておかないと、『何かいい物件あったら教えて!』と言っても不動産屋さんは手持ちの適当な情報しか出せません。
逆に言うと、この辺りキッチリ抑えて要望を出せば本気度が伝わるので非公開物件など紹介してくれるかもです。
 
一言メモ⇒不動産屋は基本的に良い物件情報(店舗や倉庫など事業用は特に)はネットに載せません。理由は簡単で、ネットに載せてしまうとそれを見た他の不動産屋が直接地主さんにお客さんの提案を行う、つまりお客さんの横取りをされてしまう可能性があるからです。
そしてそのネットに載せない物件は『この人は本気で借りに来ているな』と思う人にだけ紹介します。
もちろんネット記載物件にも掘り出し物はありますが、誰もが飛びつく物件はネットに載る前に借り手が付いているという事を前提にして頂いた方がいいかもしれません。

 

回答文ここまで

 

以上となります。
少し難しい内容もありますが、お店を出すのであればやはり必要な数字になってきます。
単に「お店を出したいな~」と思いながらネットを見ているだけではお店のイメージを膨らませるには良いですが、条件が絞られていないので話しが進みません。

 

将来的に自分のお店を持ちたいと考える方に少しでもお役に立てれば幸いです。
それではまた。
寺前

大人になれば知っておきたい保証人の話②

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こんにちは、人生お役立ちブログの寺前です。

前回に引続き「保証人」のお話しをしていきます。

前回の話の中で、保証人にはいくつか種類があり混同すると危険だということをお伝え
 
しました。今回はそんな保証人の中でも特に混同しがちな『保証人』と『連帯保証人』
 
の違いについてのお話しです。
 
【事例図】
BさんはAさんから100万円を借り、CさんがBさんの保証人となった。
Aさん👤 ←――→  Bさん👤  ←――― Cさん👤
(100万貸した)   (100万借りた)    (Bの保証人)
 
 

【保証人と連帯保証人】
 

通常の『保証人』も『連帯保証人』も

債務者(お金を借りている人、上記B)が

債権者(お金を貸している人、上記A)に

お金を返済することを保証するという内容に変わりありませんが、次の3つのポイント
 
が大きく違います。
 
 
 
【保証人と連帯保証人の違い①催告の抗弁権のあるなし】

【事例】
Aさん(債権者)がBさん(債務者)には返済の請求をせず、いきなりCさん(保証人)に「100
 
万払え」と請求した。

Aさん👤 ←――→  Bさん👤  ←――― Cさん👤
(100万貸した)   (100万借りた)    (Bの保証人)
   A―――――――→B
      (請求なし)
   A――――――――――――――――――→C
          (100万払って!)
 
《Cさんが通常の『保証人』の場合》
 
⇒Aに対し「お金を借りたのはBさんなのだからまずBさんに請求してよ!」と言え
 
る。=この時点での支払いを拒否できる
 

《Cさんが『連帯保証人』の場合》 
 
⇒「まずBさんに請求してよ!」が言えず、請求されれば自分が支払わなければならな
 
(拒否できない)。
 
 
・100万借りているのはBさんなので、感覚としては『Aさんは保証人のCさんより先に
 
お金を貸しているBさんに返済を請求すべき!』と思われるかもしれません。

通常の『保証人』であればその通りですが、『連帯保証人』にはこの考えは通じませ
 
ん。少し難しい言葉を使うと「催告の抗弁権」(まずBさんに請求してよ!と主張できる
 
権利)がないのが『連帯保証人』です。
 
 
 
【保証人と連帯保証人の違い②検索の抗弁権のあるなし】
 
 
【事例】
お金を借りたBさんはお金持ちで潤沢な資産があり100万の返済くらいなんの問題もな
 
い。しかしお金を貸したAさんは、お金を借りたBさんが返済を拒んだことを理由に、
 
保証人であるCさんに「100万払え」と請求した。

           資産家💲
Aさん👤 ←――→  Bさん👤  ←――― Cさん👤
(100万貸した)   (100万借りた)    (Bの保証人)
   A―――――――→B
    (返済請求するも拒否された)
   A――――――――――――――――――→C
       (Bが払わないからお金返して!)
 
《Cさんが通常の『保証人』の場合》
 
⇒Aに対し「お金を借りたBさんは、お金をたくさん持っているのだから、裁判でも
 
やってBさんからお金を返してもらってよ!」と言える。この時点での支払いを拒否で
 
きる。
 

《Cさんが『連帯保証人』の場合》
 
⇒Bさんがどれだけお金を持っていても、「Bさんからお金を返してもらってよ!」と
 
えない支払いを拒否できない。(このことを「検索の抗弁権」がないといいます)
 
 
・感覚的には『Bさんはお金が無いならともかく潤沢にある訳だから、なぜ保証人で
 
あるCさんが払わなければならないのか、お金を借りたのはBさんなのだから、裁判で
 
財産を差し押さえてでもBさんに支払わせるべきだ』と思われるかもしれませんが、
 
①と同じくこの考えも『連帯保証人』には通じません。そう主張する権利が連帯保証人
 
にはないのです。
 
 
 
【保証人と連帯保証人の違い③分別の利益】
 

【事例】
お金を借りたBさんには、Cさんの他にもDさんという保証人がいた。

Bさんが借りた100万円に対し、保証する人間が2人いるため、通常であればCさんとD
 
さんがそれぞれ50万ずつ保証すれば事たりる(分別の利益という)。

しかしAさんは、お金を借りたBさんが返済を拒否したことを理由にCさんにだけ100万
 
円全額を請求し、Dさんには全く請求しなかった。
           
Aさん👤 ←――→  Bさん👤  ←――― Cさん・Dさん👤👤
(100万貸した)   (100万借りた)      (Bの保証人)
   A―――――――→B
    (返済請求するも拒否された)
   A――――――――――――――――――→C
        (100万円払って!)
   A―――――――――――――――――――――→D
            (請求なし)

《Cさんが通常の『保証人』の場合》
 
⇒Cさんは「Dさんも保証人なわけだから、100万÷2人で自分は50万分のみ支払えば
 
十分のはず!」と言える。
 

《Cさんが『連帯保証人』の場合》
 
⇒Cさんは「2人保証人がいるから50万だけ払う!」と言えず、請求された100万全額支
 
払わなければならない。
 
 
・保証人が何人いようが、Cさんが『連帯保証人』であった場合、請求されれば全額
 
自分が支払う必要があります。
 
 
 
【まとめ】
 

上記のCさん(保証人)の例のように、『連帯保証人』になってしまうと、

・Bさんが、お金を返済する気があろうが
 
・Bさんが、どれだけお金を持っていようが
 
・Cさん以外に、何人保証人いようが
 
お金を貸したAさん(債権者)は、実際にお金を貸したBさん(債務者)を飛び越して、連帯
 
保証人であるCさんに100万円全額のお金を請求することができます。

つまり、連帯保証人になるという事は、自分自身が借金する事とほぼ同じわけです。

「保証人」というと、どうしても「何かあった時の保証をする人」というイメージがあ
 
りますが、「連帯保証人は何事もなくても金銭の支払いを迫られるリスクがある人」で
 
す。
 
今後「連帯保証人になって欲しい」と言われる機会があるかもしれません。

受けるか受けないかは、あなた次第ですが、もし連帯保証人になる場合は「自分が借金
 
するのだ!」という認識で考えて頂けるとより正確な判断ができるかと思います。

『連帯保証人』=絶対だめ、という訳ではありませんが、十分ご検討ください。
 
このお話が少しでもお役に立てれば幸いです。
 
寺前

大人になれば知っておきたい保証人の話①

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こんにちは、人生お役立ちブログの寺前です。

 

今回は「保証人」についてのお話です。

『保証人』という言葉をご存じでしょうか?

学校で「借金の保証人だけはなるな」と教えていることが多いため「言葉は知ってい
 
る」という方も多いかと思います。もしかすると知人や身内の方に「保証人になってく
 
れないか?」と言われたことがある、という方もいるかもしれませんね。
 
(因みに私は知人から言われたことがあります。)
 
 
学生時代であれば、保証人=危険なもの=お願いされても断る。でOKです。

実際、リスクを伴うものが大半のため、その認識で間違いありませんが「具体的にどう
 
危ないの?」と言われると言葉に詰まる方も多いです。

今回はそんな保証人についてお話ししていきます。
 
 
 
【そもそも保証人とは?】
 

『保証人とは、主たる債務者がその債務を履行しない場合に、その履行をなす債務(保
 
証債務)を負う者をいう』Wikipediaより

少し難しい言葉が書かれていますが、「債務」とは分かりやすく言えば「借金」のこと
 
です。

そして、「債務を履行しない」とは「借金を返済しない」という意味で、「債務者」と
 
は「借金をしている人」という意味です。上記の文を簡単な言葉に置き換えると、

『保証人とは、借金している人がその借金を返済しない場合に、その借金を負担(肩代
 
り)する人のことをいう』という文になります。
(※なお借金に限らず債務には様々な形があります)。
(「債務者」の反対を「債権者」と呼びます。)
 
 
 
【保証人の事例】
 

BさんはAさんから100万円を借り、CさんがBさんの保証人となった。
 
Aさん ←――→  Bさん  ←――― Cさん
(100万貸した)    (100万借りた)    (Bの保証人)
 
例えばこの状況でBさんが何らかの理由でAさんに100万円返せなくなった場合、

CさんがBさんの保証人として、この100万円をAさんに返済します。

この「Bさんが返済できなくなった際に代わりに返済する」というものが保証人です。
 
 
 
【保証人になるリスク】
 
 
上記事例の場合、Cさんが(Bさんの)保証人になるリスクは

【Bさんが借金を返済できなくなった場合にAさんから100万円を請求される。】

というものです。ただし(後で説明しますが)このリスクとはCさんが通常の「保証人」
 
だった場合です。)
 
 
 
【保証人には種類がある】
 
 
実は「保証人」にはいくつか種類があります。

例えば通常の『保証人』の他に『連帯保証人』『根保証(の保証人)』『物上保証人』な
 
どがあります。

略すると全て「保証人」と呼べますが、それぞれ全くの別物であり、リスクの種類や大
 
きさが大きく異なるため、混同すると非常に危険です

因みに先程【保証人になるリスク】として紹介したものは、Cさんが通常の「保証人」
 
であった場合のリスクです。仮にCさんが「連帯保証人」であった場合は内容も大きく
 
変わります。
 
次回はこの保証人の中でも特に混同が多い、通常の「保証人」と「連帯保証人」につい
 
て、その性質やリスクの違いについてお話ししていきます。
 
寺前

行動を促すリスクヘッジ

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
今回はリスクヘッジのお話しです。
 
 
 
リスクヘッジとは】
 

リスクヘッジとはリスク回避の意味です。イメージしやすいのは保険。保険は病気やケ
 
ガなどに伴う金銭債務(治療費の支払い)のリスクを回避するためのものです。

人は生きている限り大小様々なリスクに囲まれているため、これらに対する備えが必要
 
です。
 
 
 
リスクヘッジは行動の妨げになるか?】
 

リスクヘッジは行動の妨げになると言われることがあります。

例えば起業や不動産投資、株式投資を始める場合、様々なリスクが脳裏をよぎります。
 
細かい説明は省きますがこの時に考えるリスクは【行動することによって失敗するリス
 
ク】に集約されます。

そして行動に伴うリスクを回避する一番簡単な方法は『行動しないこと』です。
 
そのため、「リスクヘッジばかりしていると行動できない」と言われてしまう訳です。

でも本当にそうでしょうか。
 
 
 
【リスクには2種類ある】
 

リスクには2種類あります。

①行動する事に伴うリスク
②行動しない事に伴うリスク

上記で『行動できない』とされていたのは①に対するリスクヘッジです。
 
 
 
【行動を促すリスクヘッジ
 

前述の通り
 
『①行動する事に伴うリスク』に対する一番簡単なリスクヘッジは『行動し
 
ないこと』です。確かにこれだけだと行動量は減ってしまいそうですね。
 
 

では『②行動しない事に伴うリスク』に対するリスクヘッジはどうでしょうか。
 
行動しない事に伴うリスクとは例えば

・起業しないために、やりがいある仕事ができなくなるリスク

・投資をしないために、将来の経済基盤が不安定になるリスク

・挑戦をしないために、他者と代わり映えしない人生となるリスク

などです。これらに対するリスクヘッジは①と違い『行動すること』です。
 
 
 
【大切なのは比較すること】
 

① に対するリスクヘッジだけだと『危ないから行動しない』

② に対するリスクヘッジだけだと『嫌だから行動する』

に終始します。でも世の中行動してもしなくてもリスクはあるものです。

大切なのはこの2つを比較することです。
 
行動するリスクが8、行動しないリスクが2であれば何もしない方がいいかもしれませ
 
ん。

でもこれが4対6の場合は、行動しない、何もしない方が高リスクとなります。
 
つまりこの場合リスクヘッジが行動に繋がるわけです。
 
今まで『危ないから行動しない』だけで終始していた方は是非『行動しない事に伴うリ
 
スク』も考えてみてくださいね。

次の一歩があなたにとって最適な行動になれば幸いです。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 空室リスク対策を3つ紹介

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
前回は空室リスクについてお伝えしました。まとめると次の3つです。
 

➀不動産投資と空室リスクは切っても切れないもの

②ネットやチラシ広告記載の利回りは(実際は空室でも)満室想定の利回りとなっている

③リスクゼロは無理だが減らすことはできる
 
 
今回はこの空室リスクをいかに減らすか=空室対策のお話しです。

空室対策といえば「不動産屋を回って営業をお願いする」「建物や設備をリフォームす
 
る」「家賃を下げる」といったイメージをされる方が多いです。勿論それも有効な対策
 
の1つですが、「これから不動産投資を考える」方には他の対策もあります。3つご紹
 
介します。
 
 
 
【① 購入時、立地に妥協しない】
 

単純ですがどんな空室対策より一番効果が大きいと言っても過言ではありません。

妥協しないポイントは色々ありますが、最も大切なのは【立地】です。

立地さえ良ければ、建物が古くても、家賃が高くても、部屋が狭くても入居者さんは決
 
まります。極端な例ですが、東京駅直結のマンションがあった場合、空室がある方が不
 
思議ではありませんか?そしてこの話、逆もしかりという訳です
 
立地が悪いと、建物が新しく、家賃が安く、部屋が広くても空室となる可能性は十分あ
 
ります。

不動産は文字通り不動=動かせないので、購入後に立地を変えることはできません。
 
購入時に立地に妥協しない事こそ最大の空室対策となります。
 
 
 
【② 入居者を増やす努力】
 

空室対策として一番イメージしやすいものです。
 
・不動産屋さんに依頼して募集してもらう
   ⇒どの業者さんの誰に依頼するかがポイントです。
  
・リフォーム&リノベーション
   ⇒こちらも同じく誰に依頼するかが大切です。ターゲット層に合わせた
     リフォーム&リノベーションをいくらでやってもらえるかがポイントです。
  
・家賃を下げる
   ⇒効果は大きいですが周辺物件との値下げ競争に注意です。あと、家賃の値下げ
     は簡単ですが、値上げは(値下げ分を戻すのも含め)非常に難しいです。
    因みに一般的に家賃は建物の老朽化に伴い徐々に下がる傾向があります。
 
 
 
【③ 退去者を減らす努力】
 

単純な話ですが、退去者がいなければ空室は発生しません。②の入居者を増やす努力は
 
基本的にお金がかかります。となれば入居者を増やすより退去者を減らすことにエネル
 
ギーを注いだ方が効率的です。もちろん会社の異動や、学生の卒業に伴う退去はどうし
 
ようもありません。学生さんに「卒業しないでくれ」と言う訳にいきませんから(笑)。

退去者を減らす対策は以下です。
 
 
・入居者さんとの関係作り
   ⇒自分自身でやるか、信頼できる不動産屋さんにお願いします。退去の原因は
     些細な不満の積み重ねです。溜まって溜まって爆発するものですが、人間関係
     ができていると不満の芽が小さい内に相談してもらえ解消することができる
     で、結果的に退去を減らすことにつながります。
 
 ・建物の細かなメンテナンス
    ⇒例えば玄関回りをきれいにする。植木の手入れをする。定期的に器具を入れ替
     えるなどなど。
 
 ・入居者審査をきっちり行う
   ⇒お金を払ってくれれば誰でもいい訳ではありません。入居者さんはお客さんで
     すが、周りの迷惑となる方はお客さんではありません。先に入居済みのお客さ
    んのためにも、入居者審査に手を抜いてはいけません。
 
 
 
【最後に】
以上、空室リスクを減らす方法を3つお話しました。

結構簡単に書きましたがそれぞれ本一冊ではとても収まらないくらい深い内容です。

ですが知っているか知らないかでは行動一つとっても大きな違いがでます。

特に①は購入前に成否が別れる部分です。ここに力を入れるかどうかで後々の自分に
 
楽をさせるか苦労させるかが変わるので、しっかりと吟味頂ければと思います。
 
あなたの素晴らし人生の一助になればうれしいです。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 空室リスクについて①

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こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。
 
今回は所有不動産に借主がいない状態、いわゆる空室リスクについてのお話しです。
 
 

【空室リスクは切っても切れない】
 

空室リスクは不動産投資をする上で切っても切れないリスクです

所有物件が空室になると当然その物件からの家賃収入はゼロになります。

でも家賃収入が無くても、税金の支払いや借入金の返済などの支出は必ず発生します。

どんなに利回りが良い物件で年間数百万の家賃収入を見込んでいても、肝心の物件が空
 
室だと絵にかいた餅ですね。場合によっては収支が赤字になってしまうこともあるた
 
め、空室リスクを想定した投資計画を立てる必要があります。
 
 
 
【ネットや広告の利回りは常に満室状態を想定】
 

ネットや広告に載る物件の利回りはほぼ全て満室を想定したものです。
             (現状既に空室があっても「満室時利回り」として書いてあります。)

でも永久的に満室状態の物件なんてまずありません。例えば築30年の所有物件の隣に、
 
同じ家賃の新築物件が建ったら入居者さんが移ってしまう事は想像できますよね。

隣に新築が建たなくても、大学の卒業、仕事の異動、家族が増えたなどの理由で部屋が
 
空室になってしまうケースは往々にあります。つまりずっと満室状態を想定したネット
 
や広告の数字を鵜呑みにするのは非現実的という訳です。
 
 
 
【投資計画には空室リスク想定が必要】
 

ネットや広告の利回りが常時満室状態の数字である以上、投資計画を立てる際の空室リ
 
スクは自分で想定しなければなりません。

ただ問題は何%に設定するかです。ここはケースバイケース過ぎるのでお答えできませ
 
ん。というか答えはありません。例えば学生マンション(大学)を所有している場合、
 
一般的に4年生は春になると卒業と共に退室します。4年生が卒業(退室)しても学校には
 
新1年生が入学するため数字上、同程度の需要はあるはずです。でももし退室があった
 
部屋に借り手がつかなかった場合どうなるでしょうか。来年の春まで1年間空室状態の
 
可能性が出てきますね。ではこの場合空室リスクは何%か?というと非常に難しいです
 
よね。(もちろん常時満室想定は危険なため、ある程度のリスク%は見込みとして入れな
 
ければなりません。)
 
 
 
【ゼロにはできないが対策はできる】
 

性質上空室リスクをゼロにすることはできません。

ですがリスクを小さくすることはできます。

次回はその方法についてお話します。尚、空室リスクをどう見込むかについて気になっ
 
た方は「私の場合はこう考える」というお話はできますので、Facebookなどで質問し
 
てみてくださいね。
 
寺前

知識ゼロから始める不動産投資 新耐震基準と旧耐震基準

          f:id:lifefinance:20170611224953p:plain

こんにちは人生お役立ちブログの寺前です。

今回は新耐震基準と旧耐震基準のお話しです。
 
 
 
【新耐震基準と旧耐震基準】

新耐震基準、旧耐震基準という言葉をご存知ですか?

大型の地震がある度にメディアで取り上げられるため「名前くらい知っているよ」とい
 
う方も多いかと思います。

この耐震基準は不動産投資を検討する上で判断基準の1つとなるため「知らない」とい
 
う方は是非この機会に覚えてくださいね。
 
 
 
【耐震基準って何?】
 
耐震基準とは、建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震
能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準である。Wikipedia参照

簡単に言うと国が定めた建物が地震に耐える能力基準のことです。建設会社さんが建物
 
を建てる際、「こんな建物を建てますけど許可をもらえますか?」というお伺いを行政
 
に出します。(このお伺いの事を建築確認申請と呼びます)。このお伺いに対して行政側
 
が許可を出す、出さない、の判断基準としているのがこの耐震基準です。
 
 
 
【厳しくなる耐震基準】

この耐震基準は定期的に見直されており、徐々に厳しくなってきています。

同じ規格の建物であれば旧耐震よりも新耐震基準に適合している建物の方がより厳しい
 
基準をクリアしているため、地震に対する能力が高い事になります。
 
 
 
【旧耐震と新耐震はどこで分かれるか】

旧耐震基準から新耐震基準に変わったのは1981年6月1日です。勿論1981年以降も定期
 
的に耐震基準は見直されているため、1981年以降の建物=最新の耐震基準という訳では
 
ありませんが、一般的に旧耐震、新耐震といえばこの1981年6月1日以降かどうかの事を
 
指します。
 
 
 
【投資をするならもう少し詳しく】

1981年6月1日以降は新耐震基準です。

では1981年6月2日に完成(竣工)した建物は新耐震基準かと言うと実はそうではありませ
 
ん。

この【1981年6月1日】という日付は建物が完成(竣工)した日ではないのです

ではいつなのか。正しくは【行政が建築確認申請を受理した日】です。つまり「こんな
 
建物を建てますが許可をもらえますか?」という紙に行政がOKのハンコを押した日を
 
さします。このOKを出した日が1981年6月1日以後かどうかが旧耐震基準と新耐震基準
 
の分け目となるのです。
 
 
 
【細かいけれど重要なこと】

たま~にですが、この辺りをよく知らない不動産屋さんもいます。そういった方は「こ
 
の建物は1981年の7月に建った(竣工した)ので新耐震基準ですよ~」と言ったりしま
 
す。この言葉は本当でしょうか。
 
物にもよりますが、建物の建築には数カ月かかるものもあります。この不動産屋さんが
 
言う1981年7月に建った建物が建設に3ヵ月かかったとします。すると建物を建てる申請
 
(建築確認申請)が出されたのは少なくとも1981年4月以前(7月-3ヶ月)という事になりま
 
す。新耐震基準は1981年6月1日以降に申請が出されている必要があるため、この建物は
 
本当は旧耐震基準であることが分かります。

不動産は高額な買い物です。新耐震基準の建物だと思って買ったら本当は旧耐震だっ
 
た。というのは笑えない話です。
 
 

【まとめ】

今回は旧耐震基準と新耐震基準についてお話しました。
 
この旧耐震と新耐震を分ける基準は分かりにくい部分もありますが、地震大国と呼ばれ
 
る日本で不動産投資をするなら重要な部分ですのでこの機会に是非覚えてください。

因みに旧耐震基準の物件はダメなのか?と思われる方も多いですが、一概にそうとも限
 
りません。先の大地震でも倒壊しなかった旧耐震の建物はたくさんあります。

倒壊しなかった理由は建物の構造や地盤の固さなどがありますが、この辺りについては
 
また追々お話できればと思います。

寺前